Warum Sie für die Altersvorsorge keine einzelne Wohnung kaufen sollten?

Mehrfamilienhaus für die Vermietung – Einzelne Wohnung für Selbstnutzer!

Wer sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, muss sich ihren ursprünglichen Verwendungszweck noch einmal vor Augen führen. Dieser begründet nämlich, dass sie für Investoren eigentlich nicht geeignet ist.

Warum?

Die Eigentumswohnung wurde für Selbstnutzer erfunden und ist deshalb teurer in der Anschaffung und auch in der Verwaltung im Vergleich zum Mehrfamilienhaus. Das Zinshaus wurde für die Kapitalanlage erfunden und verbindet ein gestreutes Risiko bei gleichzeitig niedrigeren Erwerbs- und Verwaltungskosten. Details haben wir in diesem Artikel herausgearbeitet.

Wohnung kaufen als Selbstnutzer?

Die Eigentumswohnung hat eine lange Tradition. Sie wurde in den 1950er-Jahren infolge von Wohnraummangel in den westdeutschen Großstädten ins Leben gerufen. Damals wurde das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ erlassen. Es machte möglich, auch in den beengten Städten das zu schaffen, was auf dem flächenreichen Land einfach war: privater Vermögensaufbau durch Wohneigentum. Mit den neu geschaffenen Eigentumswohnungen war das auch mit geringeren Investitionssummen machbar. Mehr Privatnutzer konnten sich nun eine eigene Wohnung kaufen. Die Selbstnutzung der Eigentumswohnung („Sondereigentum“) stand demnach absolut im Vordergrund. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt außerdem ganz genau, dass das Grundstück sowie „Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes“ zum Gemeinschaftseigentum zählen. Aufgrund dieses Gemeinschaftsgedankens muss eine Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) eingesetzt werden, die die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft betreut und manchmal auch Streit schlichtet. Diese zusätzlichen Verwaltungskosten sind nicht umlegbar und somit ein Kostenpunkt, der Rendite kostet. Selbstnutzer nehmen ihn gerne in Kauf, da er notwendig ist, um in ihrem Eigentum so wohnen zu können, wie sie es sich wünschen.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Zinshaus / Mehrfamilienhaus kaufen zur Vermietung Wohnung kaufen zur Vermietung
Vorteile
  • Geringeres/Gestreutes Ausfallrisiko durch mehrere Mietparteien
  • Geringerer Kaufpreis/qm, höhere Rendite im
    Vergleich zur Eigentumswohnung
  • Geringere absolute Gesamt-Investitionssumme,
    und damit für viele Anleger finanzierbar
Nachteile
  • Höhere absolute Gesamt-Investitionssumme,
    dadurch höhere Fremdkapitalaufnahme notwendig und
    damit nur bei ausreichender Bonität realisierbar
  • Höherer Kaufpreis/qm, niedrigere Rendite im
    Vergleich zum Zinshaus
  • Ausfallrisiko hoch, da nur eine Mietpartei
    den Ertrag generiert
  • Zusätzliche WEG-Verwaltungskosten kosten Rendite

Renditen der vermieteten privaten Immobilien

Etwa 8,5 Prozent aller privaten Immobilienanlagen erwirtschaften eine negative Bruttorendite, bei knapp 21 Prozent liegt eine Rendite zwischen null und zwei Prozent vor, belegt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Damit liegen die Renditen leicht über den im Vergleich „risikofreien“ Anlagen in Staatsanleihen. Dies liegt jedoch am aktuell besonders niedrigen Marktzins.

Auf lange Sicht lohnt es sich dennoch, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen: Für die langfristige Perspektive einer Altersvorsorge ist ein Risikoaufschlag, also eine Mehr-Rendite im Vergleich zu Staatsanleihen, wichtig. Nach der DIW-Studie liegen nur 18 Prozent aller privaten Immobilienanlagen die Bruttorenditen über 5 Prozent und damit auf einem aktuell sehr attraktiven Niveau. Auch ist bei einem leicht ansteigenden Marktzins (und damit Fremdfinanzierungszins) eine Wirtschaftlichkeit gegeben.

Geringes Leerstandsrisiko bei kluger Standortwahl (Bsp.: Wohnungsmarkt Hamburg-Langenhorn)

Liegt das Zinshaus in einer Stadt mit einem ausreichend großen Wohnungsmarkt wie etwa Hamburg, ist das Leerstandsrisiko sehr gering. Diese Gefahr ist also bei kluger Standortwahl überschaubar. Ist die richtige Lage gefunden, liegt die nächste wichtige Entscheidung an: Möchte der Anleger ein Neubau-Zinshaus kaufen oder soll es ein Altbau sein? Wenn Investoren ein Mehrfamilienhaus kaufen, kann von einer langfristigen Geldanlage gesprochen werden. Ein konkretes Beispiel mit dem Vergleich von Renditen der verschiedenen Varianten für den Bezirk Hamburg-Langenhorn finden Sie hier.

Sie haben einen Überblick über die Investition in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser erhalten. Erfahren Sie in unserer Marktstudie, wie Sie mit einem neu entwickelten Zinshaus eine Verzinsung von 5 % erreichen.

Wir zeigen Ihnen die Details unseres 2017 fertiggestellten KfW-40-Hauses in Hamburg-Langenhorn. Enthalten ist auch eine Zukunfts-/Risikobetrachtung hinsichtlich veränderten Marktzinsbedingungen.

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