7 Mehrfamilienhaus-Rendite-Fallen beim Neubau vermeiden

… und wie Sie diese in Chancen verwandeln können.

Stellen Sie sich vor, Sie möchten für die Altersvorsorge gewinnbringend in ein Neubau-Mehrfamilienhaus investieren. Sie haben finanzielle Mittel dafür gespart, aber keine Ahnung vom Bauen oder gar der Immobilienwirtschaft. Nun stehen Sie vor einem Grundstück, das Sie kaufen könnten: Was kann man hier bauen? Rechnet sich das wirklich? Wie können Sie die 7 Mehrfamilienhaus-Rendite-Fallen vermeiden? Sie schlagen schon entsetzt die Hände vors Gesicht?

Wie Sie die 7 Fallen für die Mehrfamilienhaus-Rendite in Chancen verwandeln, lesen Sie hier:

 

 

 

Am Beispiel des Fallstudienprojektes „Mehrfamilienhaus in Langenhorn“ ist die finanzielle Bedeutung jedes einzelnen Aspektes kalkuliert. Erfahren Sie, wo die größten Fallen lauern und welche Stellschrauben Sie drehen können, um Ihre Rente zu erhöhen.

7 Mehrfamilienhaus Rendite-Fallen beim Neubau vermeiden
Abbildung: 7 Mehrfamilienhaus Rendite-Fallen beim Neubau vermeiden

Wie haben wir hier gerechnet? Zur Darstellung der Auswirkungen auf die Mehrfamilienhaus-Rendite haben wir die 7 Faktoren am tatsächlich realisierten Fallstudienprojekt durchgerechnet. Zum Beispiel: Was wäre, wenn wir 10% schlechtere Baupreise erzielt hätten? Wir haben die übliche Preisspanne am Markt dargestellt – demgegenüber haben wir das erreichte Ergebnis beim Fallstudienprojekt gekennzeichnet.

Zusammenspiel aller Rendite-Faktoren
Abbildung: Zusammenspiel aller Rendite-Faktoren


Fallstudie Neubau-Zinshaus als E-Book
Fallstudie Mehrfamilienhaus Neubau als E-Book
Neubau in Hamburg-Langenhorn als Beispiel für ein wirtschaftlich optimiertes Mehrfamilienhaus

Anhand dieses konkreten Zinhausprojektes haben wir die 7 Rendite-Fallen berechnet. Sie haben hier eine gute Vorlage für Ihr eigenes Projekt.

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1. Die baurechtlich optimale Grundstücksausnutzung beim Mehrfamilienhaus

Mehr Fläche bringt mehr Ertrag! Denn der Kostenblock „Grundstück“ verteilt sich auf mehr Mietfläche und dieser Flächengewinn reduziert damit die Kosten je qm Mietfläche.

Die baurechtlich optimale Grundstücksausnutzung
Abbildung: Die baurechtlich optimale Grundstücksausnutzung – mehr Fläche bringt mehr Ertrag!

Nun lautet die erste Frage, die Sie Ihrem Architekten vor der Entscheidung für ein Grundstück stellen: „Wie viele Quadratmeter kann ich auf diesem Grundstück bauen?“. Gibt Ihr Architekt Ihnen eine Antwort, werden sie als nächstes fragen: „Lässt sich diese Zahl noch erhöhen?“

Die Aufgabe stellt sich während dieser Phase wie folgt dar: Ihr Architekt prüft zunächst genau, welche Kubatur sich eignet und ob oder wie sich diese gegenüber dem Bauamt vertreten lässt.

Kenne die Normen! Die relevanten Normen und Verordnungen sind:

  • Festsetzung im Bebauungsplan, sofern vorhanden
  • gültige Baunutzungsverordnung zum Zeitpunkt der B-Plan-Aufstellung
  • Bauordnung des Bundeslandes
  • Besonderheit in Hamburg: teilweise noch die alte Baupolizeiverordnung

Weiterhin ist es wichtig, eine Kubatur zu entwerfen, die städtebauliche Entwicklungen reflektiert. So lässt sich der Entwurf gegenüber dem Bauamt wesentlich besser argumentieren.

Empfehlung Bauvorbescheid: Das Bauamt prüft im weiteren Verlauf den eingereichten Entwurf auf Genehmigungsfähigkeit. Im Anschluss hat der Bauherr die Sicherheit, mit einer bestimmten Anzahl an Quadratmetern planen zu können.

Ohne einen Vorbescheid wird der Bauherr zwischen dem baurechtlich sicheren Maß der Grundstücksausnutzung und dem eventuell möglichen Maß eine Schätzung selbst verantworten müssen. Bei vielen in Hamburg verkauften Grundstücken ist der verlangte Preis leider so hoch, dass eine baurechtlich sichere Ausnutzung für eine wirtschaftliche Bebauung nicht ausreichend ist. An dieser Stelle sollten die Käufer sehr vorsichtig sein.

Der Effekt in Zahlen:

Die gem. B-Plan zulässige Bebauung führt zu ca. 500 qm Wohnfläche. Im Zuge der Baurechtsoptimierung über 3 Jahre (!!!) konnte diese Fläche auf 1.300 qm gesteigert werden. Dies führt unter Berücksichtigung der fixen und variablen Investitionskosten zu einem Ertragsunterschied nach Steuern von +70.000 €.


2.  Reduzierung der Verlustflächen/Grundrissoptimierung im Mehrfamilienhaus

Das Gebäude ist maximiert und baurechtlich gesichert. Das Grundstück ist ausgeschöpft  – eine weitere Vergrößerung der Kubatur ist also nicht möglich. Nun geht es darum, in diesem städtebaulichen Rahmen eine Gebäudestruktur zu entwickeln, die möglichst viel dieser Kubatur zu nutzbarem Wohnraum – also letztlich der Basis Ihres Mietertrages – macht.

Sie haben drei Möglichkeiten, Verlustflächen zu reduzieren:

  • Nicht vermietbare Flächen minimieren
  • Zusatzflächen in den Bereichen Dachgeschoss und Souterrain
  • Untergeordnete Bauteile hinzufügen (z. B. Erker, Balkone)

1. Nicht vermietbare Flächen minimieren

Einsparungen im Bereich der Treppenhäuser oder Aufzüge sind der erste Ansatzpunkt, wenn es um das Reduzieren von Verlustflächen geht. Auffällig hierbei: Kleinere bzw. kleiner aufgeteilte Häuser, in denen beispielsweise nur zwei Wohnungen an einem Treppenhaus anliegen, erzielen wesentlich schlechtere Ergebnisse. Warum? Das Treppenhaus ist gleich groß, sorgt also für dieselbe Verlustfläche je Treppenaufgang. In einem Gebäude, dessen Kubatur hingegen optimal geplant ist, liegen möglichst viele Wohnungen an einer Treppe an.

Mehrfamilienhaus Grundrisse optimieren – nicht vermietbare Flächen reduzieren
Abbildung: Mehrfamilienhaus Grundrisse optimieren – nicht vermietbare Flächen reduzieren

Der Effekt in Zahlen:

Die Kubatur des Fallbeispiels in Hamburg-Langenhorn ist kompakt, sodass insgesamt 20 Wohneinheiten an ein Treppenhaus angeschlossen werden konnten. Das ist wirtschaftlich betrachtet besser, als wenn es 2 Treppenräume mit je 10 Wohnungen wären.

Es ergibt sich bei gleicher Bruttofläche …

  • Bei 10 Wohnungen je Aufgang: 1.240 qm Mietfläche
  • Bei 20 Wohnungen je Aufgang: 1.300 qm Mietfläche

Gleichzeitig entfallen Kosten für einen Aufzug und einen Treppenraum von ca. 120.000 €, die mit ca. 2 % finanziert werden müssten. Bezogen auf die kompaktere Lösung ergibt sich ein höherer Nachsteuergewinn um +9.000 € p. a.

2. Kubatur optimieren

Architekten haben die Möglichkeit, die Kubatur so zu optimieren, dass mehr Quadratmeter entstehen. Sie können Zusatzfläche schaffen oder nutzbar machen, indem sie Ebenen nutzen, die bauplanungsrechtlich auf die Grundstücksausnutzung nicht angerechnet werden. Das wären beispielsweise:

  • In geeigneter Hanglage im Souterrain gut belichtete Flächen schaffen. Sie gelten bis zu einer Grenze (max. im Mittel 1,40 m über Geländeoberfläche) baurechtlich als Kellergeschoss und „zählen nicht als Vollgeschoss mit“.
  • Staffelgeschosse oder ausgebaute Dachgeschosse mit mehreren Ebenen – sie füllen den Dachraum und gelten auch nicht als Vollgeschosse, sofern sie eine in der Bauordnung vorgegebene Größe nicht überschreiten.

Empfehlung: Planungsrechtliche Ausnutzungsbegrenzung definiert sich über die Flächen der Vollgeschosse – weitere Nichtvollgeschosse mit nutzbaren Räumen können zusätzlich geschaffen werden. 

Fazit: Nicht alle Geschosse zählen mit, wenn die Bauordnung ausgereizt wird. Im Projekt Terrassenhäuser Eißendorf handelt es sich um Gebäude mit je zwei Vollgeschossen, obwohl es aussieht als wären es vier.

3.  Untergeordnete Bauteile 

Dies sind z. B. Erker oder Loggien, die ggf. auch die Baulinie überschreiten dürfen und so für kleinere Flächengewinne sorgen können. Diese Bauteile sind sogenannte privilegierte Bauteile. Je nach Bebauungsplan sind die Regeln unterschiedlich, oft lassen sich auch Befreiungen erwirken.

Der Effekt in Zahlen:

Beim Fallbeispiel in Langenhorn sind die Balkone und Terrassen später zusätzlich zum im Vorbescheid genehmigten Rahmen zugelassen worden. Der Flächengewinn betrug ca. 150 qm und wurde durch Rücksicht auf die Wünsche der Stadtplanung erkauft. Diese wurden ca. zu 6,25 €/qm vermietet, sodass der Mehrertrag ca. +9.100 € p. a. nach Steuern beträgt.


3. Erhöhung der Qualitäten, die wirklich zählen: €/m²

Ausstattung des Mietshauses
Abbildung: Ausstattung des Mietshauses

Bitte stellen Sie sich die folgende Frage: „Was wird wirklich benötigt?“. Wenn keine Miete dafür gezahlt wird und es keine gesetzliche Vorgabe gibt, lassen Sie es weg. Das wären beim Referenzprojekt z. B. die Pkw-Stellplätze, die nicht gebraucht werden. Stellen Sie alles auf den Prüfstand und fragen:

  1. Welche Ausstattungsqualität ist die richtige?
  2. Was in Ihrem Objekt können Sie alles vermieten – und was können Sie weglassen?

1. Ideale Ausstattung des Mietshauses

Die erste Frage lautet: Welche Qualitäten wählen Sie für Oberflächen, Haustechnik, Küchenausstattung, Badausstattung, etc. damit Ihr Mietshaus optimal funktioniert?

Zwei Fragen helfen dabei:
  • Ist der Mieter bereit, für eine bestimmte Ausstattung mehr (oder überhaupt) Miete zu zahlen?
  • Welche Ausstattung ist robust, langlebig und wartungsarm? Denn schließlich wollen Sie die abnutzbaren Oberflächen nicht bei jedem Mieterwechsel erneuern!

Empfehlung: Wir haben in unserem E-Book Fallstudie Neubau Zinshaus einen Katalog ausgearbeitet, der ideale Ausstattungen für Mietwohnungen auflistet.

Der Effekt in Zahlen:

Der im Wesentlichen durch Kosteneinsparungen messbare Effekt ist schwer einzuschätzen (nach oben sind bekanntlich kaum Wünsche nicht erfüllbar). Im Referenzprojekt wurde in fast allen Alternativen auf eine günstige Ausführung gesetzt. Wir haben deshalb für die Bewertung des Einflusses 10 % der Bausumme festgelegt, die eine etwas bessere Ausstattung mehr gekostet hätte. Die Miete wäre dafür nicht höher. Das sind ca. 220.000 € Baukosten, die ca. 2 % p. a. Kosten verursachen. Dies ergibt nach Steuern eine Reduzierung des Gewinns um ca. -3.500 € p. a.

2. Beim Vermieten nichts vergessen!

Es gilt die freie Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, solange Sie keinen sozial geförderten Wohnungsbau realisieren.  

Bedenken Sie: Im freien Mietwohnungsbau können Mieter und Vermieter frei verhandeln. Die Wohnflächenverordnung, an die Vermieter sich halten müssen, gilt verpflichtend nur für den sozialen Wohnungsbau. (vgl. §1 Wohnflächenverordnung). Damit gelten Abschläge von Flächen, z. B. 50 % für Raumhöhen zwischen 2 m und 1 m im Lichten nicht für Ihr Zinshaus.

Schöpfen Sie die Chancen aus, die der freie Mietwohnungsmarkt Ihnen lässt. Als Arbeitshilfe für Mietverhandlungen und Verträge eignet sich die Mietflächenrichtlinie MF/W des gif e. V. (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.)

Empfehlung: Folgende Herangehensweise hat die Richtlinie des gif e. V.:
  • Wirklich alle vermietbaren Flächen nach der tasächlichen Nettofläche auflisten, z. B. Garten, Abstellräume, Stellplatz usw.
  • Mit dem Mieter verhandeln, wieviel Miete für diese Flächen (ggf. anteilig) gezahlt wird. Beispiel: Der Garten zählt zu 33 % zur Mietfläche.
  • Nichts vergessen zu dokumentieren: Die individuelle Verhandlung muss eindeutig dokumentiert sein. Anderenfalls könnte ein Richter auf die Idee kommen, die Wohnflächenverordnung mangels individueller Vereinbarung als „üblich“ auch für Ihren Mietvertrag einzusetzen.
Der Effekt in Zahlen:

Beim Fallstudien-Projekt in Langenhorn konnte durch Verhandlung teilweise der Garten vermietet werden. Die Dachterrassen und Balkone wurden zu 50 % vermietet. Die Mehrmiete im Vergleich zur Wohnflächenverordnung betrug 1,5 % = ca. +2.400 € p. a. nach Steuern.


4. Gesamtprojektkosten vs. Baukosten

Eine zentrale Frage lautet: Wie hoch sind die Baukosten? Und welchen Einfluss haben diese auf die Wirtschaftlichkeit?

Grundsätzlich gilt: Wirtschaftlichkeit hängt nicht nur von den Baukosten (des Gebäudes) ab. Es kommen verschiedene Kosten hinzu, sodass nur dann eine vollständige Kostenermittlung vorliegt, z. B.:

  • Grundstücks- und Grundstücksnebenerwerbskosten (sehr erheblich)
  • ggf. Kosten im Bereich Altlasten/Abbruch/Baugrundverbesserung
  • Anschlussgebühren der Stadtwerke für alle Medien
  • Gebäudekosten (Baukonstruktion und Gebäudetechnik)
  • Außenanlagen (Garten, Stellplätze, Beleuchtung, Entwässerung)
  • Ausstattung, z. B. Küchen
  • Alle Baunebenkosten (Planung, Gutachten, Gebühren, Zwischenfinanzierung)

Bei den Baunebenkosten sind auch die (Zwischen-)Finanzierungskosten des Bauherrn zu berücksichtigten. Da eine Projektentwicklung mehrere Jahre beansprucht, kann sich die Zwischenfinanzierung zur einer erheblichen Kostenposition entwickeln. Schließlich müssen Sie die Grundstückskosten oft zum Projektbeginn entrichten und während der Planungs- und Bauzeit hierfür Zinsen zahlen.

Die Wirtschaftlichkeit hängt nicht nur von den Baukosten des Gebäudes ab.
Abbildung: Die Wirtschaftlichkeit hängt nicht nur von den Baukosten des Gebäudes ab.

Welchen Einfluss haben die Baukosten auf die Gesamtwirtschaftlichkeit?

Betrachten Sie unser Bauprojekt Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn in der obigen Grafik. Die Statistik verrät die Auswirkung einer Baukostensteigerung auf die Wirtschaftlichkeit. Setzen Sie sich rechtzeitig mit den möglichen Schwankungsbreiten aus Gründen der konjunkturellen Lage auseinander und prognostizieren Sie die Preissteigerung bis zum voraussichtlichen Baubeginn! Ebenfalls spielt die Vergabe eine Rolle, sodass bei einer schlüsselfertigen Erstellung entsprechend höhere Kosten als bei der Einzelvergabe anzusetzen sind.

Außerdem ergeben sich Vergabeschwankungen, die durch Statistiken (z. B. Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern) erfasst werden. Diese sind ebenfalls mit gut 10 % zu veranschlagen. Das bedeutet ein Risiko von 10 % bezogen auf die reinen Baukosten bei gleicher Qualität.

Der Effekt in Zahlen:

Beim Fallstudienprojekt ergeben sich 220.000 € als Risiko, das eingepreist werden sollte. Die eventuellen Mehrkosten werden mit 2 % finanziert und führen zu einem Nachsteuereffekt von ca. -3.600 € p. a. Das Risiko ist zwar bezogen auf die Wirtschaftlichkeit klein, oft wird die Bank dafür jedoch Eigenkapital (nach-)fordern.

Welchen Einfluss haben die Bauherren auf die Baukosten?

Ein weiterer Aspekt ist der Einfluss der Bauherren auf die Baukosten. Hier setzt eine fundierte Analyse der wirtschaftlichen Vorgaben, z. B. in Form eines Pflichtenheftes, an. Die wichtigsten Planungsziele sind neben den zu erreichenden Mietflächen die Festlegung eines erreichbaren Kostenzieles.

Empfehlung: Wir raten jedem Bauherrn, das Kostenziel vor Planungsbeginn vom Architekten prüfen zu lassen und dann im Planungsvertrag festzulegen. Außerdem ist eine Kontrolle der Planungsziele durch den Bauherrn in jeder Planungsetappe notwendig. Die starke Thematisierung der Baukosten steigert die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass Sie keine (negative) Überraschung am Ende des Projektes erleben.


5. Finanzierung und Förderung

Finanzierungszins und Förderzins haben es in sich! Sie ergeben multipliziert mit den Gesamtinvestitionskosten den Löwenanteil der jährlichen Kosten, die den Mietertrag schmälern.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten der Finanzierung?

Die wichtigsten Aspekte sind:

  • Eine sehr gute Kunden-Bonität
  • Die Laufzeit der Zinsbindung
  • Die Höhe der Kreditsumme verglichen mit dem Beleihungswert
  • Die Einschätzung des Objektwertes bzw. der realisierbaren Miethöhe

Welche Optimierungsmöglichkeiten gibt es bei der Finanzierung noch?

Im Fallstudienprojekt wurde die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Energiestandard KfW-40 verwendet. Dieser ist höher als der gesetzlich geforderte Standard und führt deshalb zu einer Mehrinvestition. Dagegen steht die Förderung: ein niedrigerer Zins und ein Tilgungszuschuss. Außerdem reduziert sich der Bankkreditanteil, was die Risiken der Bank reduziert und damit einen positiven Effekt hat.

Rechnen sich die Mehrkosten?

Die Rechnung sieht so aus:

  • Die KfW-Bank zahlt einen Tilgungszuschuss von 10 % auf die gesamte KfW-Finanzierung (20 Wohnungen je 100.000 €) – also 200.000 €.
  • Die Rückzahlung des Gesamtkredits in Höhe von 2 Mio. € verringert sich um diese 200.000 €, nur die restlichen 1,8 Mio. € sind mit dem niedrigen Zinssatz von 1,2 % zu verzinsen. Damit sind die 200.000 € geschenkt.
  • Die geschenkten 200.000 € überstiegen die Mehrkosten für das Erreichen des KfW-40-Energiestandards (160.000 €), sodass sich der höhere Standard, verglichen mit dem Mindeststandard, günstiger darstellt.

Tilgungszuschuss und Mehrkosten hielten sich also in etwa die Waage, der niedrige Zinssatz stellt jedoch einen erheblichen Vorteil gegenüber dem Marktzins dar. Achtung: Die KFW passt die Konditionen regelmäßig an, Sie sollten ein Auge auf die aktuellen Konditionen haben. www.kfw.de

Die Finanzierungskosten (und damit die Zinshöhe) sind tatsächlich die entscheidende Größe, die wirtschaftlich gesehen das Projekt beeinflusst. Eine Zinssteigerung um 20 % wirkt stärker als eine Baukostensteigerung von 20 %, denn die Baukostensteigerung bezieht sich nur auf ca. 60 % der Gesamtinvestition. Das Produkt aus Gesamtinvestition und Zins ergibt die tatsächlich anfallenden Kosten.

Der Effekt in Zahlen:

Beim Finanzierungsmix des Fallstudienprojektes wurde bei der Finanzierung von 3,6 Mio. € (Gesamtinvestition) ein Anteil von 2,0 Mio. € (abzgl. 200.000 € Tilgungseffekt s. o.) mit einem Zinsvorteil von 0,9 % finanziert. Das ergibt nach Steuern einen Mehrertrag von +13.000 € p. a.


6. Betriebskosten

Neben dem größeren Kostenanteil, der sich aus Gesamtinvestition und Verzinsung ergibt, spielen die Betriebskosten für die Mehrfamilienhaus Rendite eine kleine Rolle.

Dabei sind die auf die Miete umlegbaren und die nicht umlegbaren Betriebskosten gemeint.

Die umlegbaren Betriebskosten kann sich der Vermieter vom Mieter wieder zurückholen. Jedoch wirken sich niedrige Nebenkosten des Mieters möglicherweise positiv auf die Vermietbarkeit, ggf. sogar höhere Kaltmiete aus. Dieser Effekt ist jedoch schlecht messbar, sodass wir ihn in unserer Vergleichsrechnung nicht berücksichtigen.

Zu den nicht umlegbaren Betriebskosten zählen z. B.:

  • Geschäftsbetrieb mit z. B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis
  • Reparaturen bzw. Instandsetzung

Materialwahl – entscheidend für die Wirtschaftlichkeit

Reparaturen gewinnen mit zunehmendem Alter des Hauses an Bedeutung. Das bedeutet: Vor allem reparaturanfällige Konstruktionen und Materialien verursachen im Laufe der Zeit hohe Betriebskosten – und reduzieren so die Wirtschaftlichkeit. Dies ist vor allem bei Altbauten wichtig zu beachten.

Beispiel: Klinkerfassade

Als Beispiel vergleichen wir die Kosten einer Putzfassade als Wärmedämmverbundsystem (WDVS) mit einer richtigen Klinkerfassade.

Kostenvergleich Putzfassade als Wärmeverbundsystem und Klinkerfassade
Abbildung: Kostenvergleich Putzfassade als Wärmeverbundsystem und Klinkenfassade

Die Wahl der wirtschaftlich richtigen Konstruktion hängt vom zeitlichen Planungshorizont des Investors ab. Wenn das Ziel eine Kapitalanlage (Rente) ist, muss die Betrachtung langfristig sein. Die Entscheidung über die Fassadenkonstruktion beeinflusst also erst im Laufe der Zeit die Wirtschaftlichkeit des Projektes – später kann sie jedoch nicht mehr geändert werden.

Welchen Aufwand bedeutet die Wartung einer WDVS-Fassade konkret?

  • Wartungsarbeiten alle zehn Jahre (vor allem WDVS neigt zur Veralgung)
  • Dafür benötigt: Gerüst, Anstrich, regelmäßige Reparaturen von Rissen, Spechtlöchern und ähnlichem

In Bezug auf die Lebensdauer des WDVS streiten die Experten noch, ob es nun 25, 30 Jahre oder doch 10 Jahre länger sind. So oder so: Nach überschaubarer Zeit muss sie ersetzt werden, was sich erheblich auf die Wirtschaftlichkeit auswirkt. Für das langfristige Szenario ist – ökonomisch betrachtet – also die Ziegelfassade trotz höherer Investitionskosten die bessere Wahl. In diesem Fall liegen die Kosten einer Putzfassade unter Berücksichtigung von Zinsen und Inflation deutlich höher als die einer wartungsfreien Ziegelfassade.

Empfehlung: Jede Konstruktion hat hinsichtlich der Investitionsdauer Vor- und Nachteile. Ein anfangs günstiges WDVS hat höhere Folgekosten. Wichtig für Sie als Anleger: Rechnen Sie den Effekt mit den aktuellen Inflations- und Kapitalmarktzins-Parametern und Ihrem Zeithorizont durch und entscheiden Sie dann, welche Variante für Sie die bessere ist.

Der Effekt in Zahlen:

In unserem Beispielprojekt Langenhorn hat der Bauherr eine Klinkerfassade gewählt. Unter Berücksichtigung seines langen Anlagehorizontes stellt sich die Klinkerfassade günstiger dar. Bei der Berechnung der Rendite-Chancen spielt dies jedoch nur eine sehr untergeordnete Rolle. Die höhere Qualität belastet jedoch doch auch nicht die Wirtschaftlichkeit. Die Mehrkosten von rund 80.000€ der Klinkerfassade verursachen in den ersten Jahren 1.600€ mehr Zinskosten.


7. Die Steuerfalle schlägt schon vor dem Kauf des Grundstücks zu

Sechs wichtige Stellschrauben helfen Ihnen dabei, Ihr Zinshaus-Projekt baulich zu optimieren. Möglicherweise ist ein der größten Fallen bzw. Chancen jedoch das Steuerkonzept.

Wie gehen Sie vor? 

Einküfte im Betriebsvermögen sind gegenüber Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besser gestellt. Daher gründen Sie besser VOR dem Grundstückskauf eine vermögensverwaltende Beteiligungs-GmbH und bauen Sie Ihr Mietshaus als Betriebsvermögen auf. Die Beratung von einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt für den richtigen Entwurf der Vereinbarungen ist hier unerlässlich. Wir können als Architekten keine Steuer- oder Rechtsberatung anbieten. Lesen Sie als Einstimmung gerne unseren Blogartikel: Steuern sparen mit Ihrem Mehrfamilienhaus-Projekt

Der Effekt in Zahlen:

Am Beispiel unseres Fallstudienprojektes ergeben sich folgende Einsparungen:

Vergleich der anfallenden Steuern bei Mietshaus in Privatvermögen und Mietshaus in Immobilien-GmbH
Abbildung: Vergleich der anfallenden Steuern bei Mietshaus in Privatvermögen und Mietshaus in Immobilien-GmbH


Fazit für die optimale Mehrfamilienhaus Rendite

Ihr wichtigster und erster Termin, noch vor dem eigentlichen Bauprojekt, ist ein Treffen mit Ihrem Steuerberater. Auch die ersten Überlegungen für die baurechtliche Projektoptimierung sind erheblich für die Wirtschaftlichkeit. Mit der Festlegung dieser beiden Ausgangsbedingungen, die noch vor der eigentlichen Architektentätigkeit beginnen, sind die Weichen maßgeblich gestellt. Im eigentlichen Planungsprozess lassen sich noch die Baukosten und Ausstattungen beeinflussen. Bei schlechter Kostenplanung kann dann zwar noch viel schief gehen, leider können aber bei noch so guter Kostenplanung frühere Fehler nicht aufgeholt werden.

 

Fallstudie Neubau-Zinshaus als E-Book
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Empfehlung: Wir bieten Ihnen zur Optimierung Ihres Projektes ein maßgeschneidertes Leistungsangebot.

Der Einstieg: Unsere wirtschaftliche Vorstudie, die mit einem Bauvorbescheid und einer Kostenkalkulation für die Finanzierung abschließt. Damit bieten wir Ihnen die nötige Sicherheit für Ihre Investitionsentscheidung.

Anhand dieses konkreten Zinhausprojektes haben wir die 7 Mehrfamilienhaus Rendite Fallen berechnet. Sie haben hier eine gute Vorlage für Ihr eigenes Projekt. Falls noch nicht geschehen, laden Sie sich hier unser E-Book „Wirtschaftliches Neubau-Zinshaus“ und die XLS-Kalkulationstabelle herunter. Sie erfahren dort alle wirtschaftlichen Details, die für Ihre Zinshausentwicklung übertragbar sind.

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Steuern sparen mit richtigem Mehrfamilienhaus-Konzept

Private Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Doch ein Zinshaus kann auch Betriebsvermögen sein – und durch diese Strategie lassen sich legal kräftig Steuern sparen.

Zinshäuser zu Betriebsvermögen machen – diese Strategie eignet sich insbesondere für Neubauprojekte. Dafür installiert man für jedes Projekt eine GmbH. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge durchweg reinvestieren und so eine Altersvorsorge aufbauen.

In Zahlen: Im Privatvermögen kosten Mieterträge bis zu 44,3 Prozent (bzw. bei Einkommen von mehr als T€ 250 sogar bis zu 47,5 Prozent) Einkommensteuer inklusive Solizuschlag. In der Immobilien-GmbH als Gewinn sind es hingegen nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Soli. Wer indes Teile des Gewinns für private Zwecke verwenden möchte, muss noch die Steuer auf die Ausschüttungen einrechnen(Ausschüttungen kosten 26,4 Prozent Abgeltungsteuer extra einschließlich Soli). Dafür entfällt die Gewerbesteuer, wenn sich die GmbH auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt. Somit bleibt es bei der stattlichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

 

Gründung einer Beteiligungs-GmbH bringt Vorteile

Einziger Haken: Verkauft man GmbH-Immobilien, sind dabei erzielte Gewinne mit 15,8 Prozent Körperschaftsteuer (ggf. zzgl. Gewerbesteuer) zu versteuern. Im Privatvermögen bleiben sie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (aktuelle Spekulationsfrist). Ausweg: erst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später keine Immobilie verkaufen, sondern gleich die Tochtergesellschaft. Verkaufsgewinne sind dann praktisch steuerfrei – ggf. kann man die Grunderwerbsteuer sparen.

Vorteilsrechnung Steuerersparnis

Ein fiktiver, beispielhafter Eigentümer erzielt je nach persönlichem Fallstudien-Szenario («Konsum» oder «Rente») zwischen 17.000 € und 72.000 € Jahres-Liquiditäts-Überschuss abzüglich Steuern. Dabei errechnet sich ein anfänglicher steuerlicher Gewinn von ca. 78.000 Euro Überschuss der Mieteinnahmen über die sogenannten Werbungskosten – Abschreibungen inklusive. Die Rechnung zeigt, wie viel Steuern der Anleger spart, wenn er das Mietshaus nicht im Privatvermögen hält, sondern dafür eine Immobilien-GmbH installiert:

Unser Fallstudien-Projekt Hamburg-Langenhorn

Mietshaus im Privatvermögen Mietshaus in Immobilien-GmbH
Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro
Einkommenssteuer (42%): 32.760 Euro Körperschaftssteuer (15%): 11.700 Euro
Plus Solizuschlag (5,5%)*: 1.801 Euro Plus Solizuschlag (5,5%)*: 643 Euro
Plus Gewerbesteuer: 0 Euro

(vermögensverwaltende GmbH)

Steuer insgesamt: 34.560 Euro Steuer insgesamt: 12.343 Euro
Steuer gespart pro Jahr: 22.217 Euro

* auf Einkommen- oder Körperschaftssteuer

Unter Berücksichtigung der Steuern erhält der beispielhafte Eigentümer mit der steuervorteilhaften Betriebsstruktur zwischen 4.600 € und 60.000 € Jahresliquidität (Überschuss nach Steuern). Dieser Gewinn befindet sich in der GmbH und kann direkt zu einem weiteren Vermögensaufbau verwendet werden. In der Fallstudie hat der Eigentümer für das Projekt 252.000 € Eigenkapital eingesetzt, mit dem er diese Überschüsse erzielt.

Steuern Senken: Weiterer Vorteil der Immobilien-GmbH bei Neubau-Projekten

Das Steuerrecht behandelt einen Teil des Investments als abzuschreibendes Anlagegut (Gebäude). Ein anderer Teil ist steuerlich gesehen sofort abzugsfähig. Diesem Teil, dem sogenannten «nicht aktivierungspflichtigen» Teil sind z. B. Kosten der Finanzierung zuzurechnen. Diese Kosten bilden einen Verlustvortrag, der zunächst durch die steuerlichen Erträge aufgezehrt wird. Trotz eines liquiden Überschusses von 78.000 € fallen in den ersten Jahren deshalb gar keine Ertragssteuern an.

Die Werte zeigen eindrucksvoll die erheblichen Vorteile der Immobilienbesteuerung im Betriebsvermögen gegenüber anderen Altersvorsorge-Modellen.

Unsere Empfehlung zum Thema „Steuern sparen“: Informieren Sie sich im Vorfeld Ihres Immobilienprojektes gründlich. Für diesen Artikel haben wir ein Interview mit Steuerberaterin Christina Vosseler geführt. Anhand unseres realen Fallbeispiels “Mehrfamilienhaus Langenhorn” sind die steuerlichen Berechnungen entstanden. Herzlichen Dank!

Lesen Sie zudem auch die Fallstudie zu unserem Projekt „Mehrfamilienhaus Langenhorn“.

zum E-Book Download

 

Wie hoch ist die baurechtlich maximale Mietfläche auf meinem Grundstück?

Die wirtschaftliche Optimierung von Mehrfamilienhaus-Projekten erreichen Sie am besten mit einer Vergrößerung der Mietflächen, denn ein Mehr an qualitativer guter Mietfläche erhöht direkt und dauerhaft die Erträge.

Wie wichtig ist die Mietfläche?

Die Größe der Mietfläche ist neben der Mietzinshöhe der elementare Faktor für die Bestimmung der Wirtschaftlichkeit. Allerdings entstehen oft Missverständnisse bei der Flächenermittlung. Das liegt zum großen Teil an der Komplexität des Baurechts und den vielen unterschiedlichen Flächendefinitionen. Für das Beispiel eines innerstädtischen Mietshauses möchten wir Licht ins Dunkel bringen.

Wo sind die baurechtlichen Grenzen? Wie werden diese berechnet?

Wissen Sie, welche Faktoren festlegen, wie viel vermietbare Fläche Sie auf Ihrem Grundstück erzielen können? Erhalten Sie einen Überblick über das komplexe Baurecht und optimieren Sie die Mietfläche.

Diese Flächendefinitionen müssen Investoren kennen

GF: Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie dient der baurechtlichen Begrenzung der Gebäudekubatur in Relation zur Grundstücksgröße. In diesem Zusammenhang ist von den relativen Kennzahlen GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) die Rede. Diese sind oft in Bebauungsplänen vorgegeben.

BGF: Bruttogrundfläche nach DIN 277. Sie dient der Erfassung aller Flächen eines Gebäudes einschließlich der Konstruktion (also z. B. Grundflächen der Wände). Viele Anteile der BGF können jedoch nicht vermietet werden. Die Summe der BGF wird oft in Kostenermittlungen verwendet.

Mietfläche: Diese Fläche ist die Basis für die Mietberechnung. Hierfür gibt es verschiedene Vorschriften (WoFlV, BGB, DIN 277, MF/W nach gif. eV., laufende Rechtsprechung). Diese widersprechen sich allerdings und sind nicht in jedem Fall identisch anwendbar. Dies trifft auch auf Mietshäuser zu.

Baurechtlich maximale Mietfläche (c) MMST Architekten GmbH

Baurechtlich maximale Mietfläche (c) MMST Architekten GmbH

Erläuterung der Infografik:

Wie verhält sich die Geschossfläche (GF) zu Bruttogrundfläche (BGF) zu Mietfläche? Schauen wir uns zunächst das Fallbeispiel des Bauprojektes in Langenhorn aus unserem E-Book “wirtschaftliches Mehrfamilienhaus” an.

GF nach BauNVO BGF nach DIN 277 Mietfläche
420 qm GF je Geschoss;

3 Vollgeschosse ergeben 1.257 qm GF für das Gebäude (das letzte Geschoss ist kein Vollgeschoss mehr und zählt deshalb nicht als GF)

Die Summe der BGF-R über alle Geschosse beträgt 1.957 qm. Ohne Kellergeschoss, also oberirdisch, beträgt die BGF-R 1.537 qm (zzgl. Terrassen und Balkone) 1.300 qm Mietfläche wurden erzielt. Der Vermieter orientierte sich an der WoFlV (inkl. anteilige Terrassen und Balkone) (85 % von 1.537 qm BGF-R)


Ist die Verwirrung perfekt?
Es wird noch besser. Bei der Berechnung der BGF gibt es verschiedene Varianten. Für die Angabe fand die BGF-R Anwendung, also alle vollumschlossenen Flächen. Die Balkone und Terrassen kommen demnach hinzu. Und die Erdgeschoss-Terrassen und Gartenflächen sind nie Bestandteil der BGF, weil sie nicht zum Gebäude zählen.

Folgende einfache Systematik können Sie für die erste Abschätzung der Mietfläche verwenden. Diese funktioniert auch ohne eine Grundrisszeichnung hinreichend sicher:

  1. Die Mietfläche ist etwa 80-85 % der “oberirdischen BGF-R”, wenn Sie später einen guten optimierten Grundriss mit wenig verschwendeten und maximierten Mietflächen entwickeln. 85% ist dabei sehr gut und funktioniert in der Regel erst auf kompakten Grundstücken ab ca. 1.000 qm Grundstücksfläche.
  2. Die “oberirdische BGF-R” ist die Summe der “GF aller Vollgeschosse” zzgl. der Fläche eines eventuell weiteren Dachgeschosses.

Das Grundstück gibt die Möglichkeiten der Bebauung vor

Die erreichbare Geschossfläche, die Sie zur Berechnung der Mietfläche benötigen, ist abhängig von den planungsrechtlichen Voraussetzungen, die für das Grundstück gelten.

Es gibt folgende Fälle:

  1. Innenbereich: Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (BauGB §30)
  2. Innenbereich: Grundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (BauGB §34), aber kein Bebauungsplan vorhanden.
  3. Außenbereich (BauGB §35)

Eine Internetrecherche hilft schnell weiter. Die meisten Gemeinden und Städte halten die Pläne zum Download bereit. Für Hamburg gibt es auch eine interaktive Karte: Bebauungsplan online: http://www.hamburg.de/bebauungsplaene/

  1. Bauen im Innenbereich gemäß § 30 BauGB. In der Bebauungsplanung können festgelegt werden: Die Nutzung (also Wohnungsbau), die Art der Bebauung (offene, geschlossene Bebauung), das Baufenster und die Größe (Maß der baulichen Nutzung). Die Größe wird in der Regel mit der Kennzahl GFZ (Grundstücksfläche*GFZ=GF) oder mit der Kennzahl GRZ in Verbindung mit einer Geschossigkeit (GRZ*Vollgeschosse*Grundstücksfläche=GF) festgelegt. In Hamburg gilt teilweise noch die alte Baupolizeiverordnung (BPVO). In der BPVO gibt es eine ähnliche Kennzahlentabelle.

    Kann mehr gebaut werden, als im B-Plan verordnet wurde?
    In der Fallstudie ist es der Gebietstyp W2O nach BPVO, das bedeutet: Wohnungsbaufläche, 2 Vollgeschosse, 30 % der Grundstücksfläche bebaubar, offene Bauweise. Der Bauherr durfte diese Vorgabe überschreiten, weil das Bauamt eine Befreiung/Ausnahme gegeben hat. Zu allen baurechtlichen Vorschriften können im begründeten Einzelfall Ausnahmen gestattet werden. Darauf hat der Bauherr einen Anspruch.
  2. Bauen im Innenbereich gemäß § 34 BauGB: Das Bauen im Innenbereich definiert das BauGB als Bauen „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“, für die es keinen Bebauungsplan gibt, oder dieser einzelne Regelungsinhalte nicht vorgibt. Beim Bauen in solchen Bereichen ist es wichtig, dass das Objekt sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das heißt, die Umgebung muss gründlich analysiert werden, um ein Gefühl für den Ort zu bekommen und so die Nutzerperspektive einnehmen zu können. Ein Investor sollte sich bezüglich der Grundstücksausnutzung an der Nachbarbebauung orientieren. Einfügen muss sich die Nutzung (also Wohnungsbau), die Art der Bebauung (offene, geschlossene Bebauung), das Baufenster und die Größe (Maß der baulichen Nutzung).

    Kann mehr gebaut werden, als der Nachbar gebaut hat?
    Einfügen heißt nicht, immer kleiner zu bauen als der Nachbar einmal gebaut hat. Die Perspektive aus dem Straßenraum und im Baublock ist entscheidend und die Ansicht mit den Nachbargebäuden muss ein harmonisches Bild ergeben.
  3. Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB): Hier ist nur selten eine Bebauung für “privilegierte Vorhaben” möglich, z. B. das Forsthaus im Wald. Für unsere potenziellen Mehrfamilienhaus-Grundstücke kann dies bei größeren Bebauungslücken im Innenbereich dennoch vorkommen.

Optimierungsmöglichkeit Geschossigkeit

Gibt ein Bebauungsplan die Geschosse vor, bezieht sich diese Angabe in der Regel auf sogenannte Vollgeschosse. Wird es einen Dachausbau geben oder ein zusätzliches Staffelgeschoss? In Hamburg sind 66 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses die Grenze, die das letzte Geschoss zum Vollgeschoss machen (überschreiten von 66 %), oder auch zum Nichtvollgeschoss (unterschreiten von 66 %). Die Planung von Staffelgeschossen ist deshalb vorteilhaft, wenn „gerade die Grenze zum Vollgeschoss erreicht wird“. Dann bleiben weitere Flächen für Terrassen zur Vermietung übrig, die baurechtlich nicht in der Geschossfläche erfasst werden. Und das gesamte letzte Geschoss zählt trotzdem nicht zu den zulässigen Vollgeschossen. Also bekommen wir fast ein ganzes Geschoss geschenkt.

Flächenoptimierung ist der entscheidende Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.

Wir empfehlen Ihnen daher, den Rat eines Sachkundigen einzuholen. Dabei kann es sich um einen Architekten oder den Beratungsservice des Bauamts handeln. Wir stehen Ihnen natürlich gern beratend zur Seite. Melden Sie sich zu unserem Newsletter an und erfahren Sie weitere Tipps zur Optimierung Ihres Projektes. Sie erhalten zudem kostenfrei unsere Fallstudie für den wirtschaftlich optimierten Zinshaus-Neubau.

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Das richtige Grundstück für ein renditestarkes Mehrfamilienhaus finden

Ein privater Zinshaus-Investor, der ein renditestarkes Mehrfamilienhaus für die Altersvorsorge bauen möchte, muss sich neben einem guten Architekturkonzept in erster Linie mit dem richtigen Grundstück auseinandersetzen. Wo liegt es, wie ist es beschaffen? Hier beschreiben wir, wie Sie bereits im ersten Augenblick möglichst schnell interessante von uninteressanten Grundstücksangeboten trennen können und den Grundstückspreis rechnerisch ermitteln.

Der richtige Makro-Markt für ein Zinshaus

Die Investition in ein Zinshaus in einer zukunftsträchtigen Region ist grundsätzlich Voraussetzung. Die sogenannte Makro-Lage kann über die einschlägigen Immobilienkompass-Webseiten geprüft werden. Die entscheidende langfristige Bevölkerungsentwicklung muss einfach stimmen, und das trifft z. B. für Hamburg zu (vgl. Studie Postbank 2015).

Die Rendite wird nahezu ausschließlich mit der Grundstückswahl und dem Grundstückskaufpreis bestimmt

Doch ein optimal geplantes Gebäude mit ausgefeilter Flächenausnutzung kann seinen Wert nicht voll ausschöpfen oder gar steigern, wenn Grundstück und Mikromarkt-Lage nicht passen. Warum ist das so? Bei einem Zinshaus sind die Baupreise bezogen auf die vermietbare Fläche nahezu identisch, solange keine grundstücksbezogenen technischen Besonderheiten vorliegen (z. B. Pfahlgründung). Alle anderen Kosten hängen ausschließlich ab von:

1. Richtige Mikromarkt-Lage (Höhe der realisierbaren Miete)
2. Größe der realisierbaren Mietfläche (Grundstücksgröße und Bebaubarkeit)
3. Höhe des Kaufpreises (inkl. Kaufnebenkosten und ggf. Abbruchkosten)

Die Mikromarkt-Lage ist ein K.O.-Kriterium. Das heißt, unser Zinshaus-Konzept passt dort, oder passt nicht. Wenn es passt, ergibt sich aus der realisierbaren Mietfläche automatisch der mögliche Grundstückskaufpreis.

Die richtige Mikromarkt-Lage für ein Zinshaus

In welcher Lage das angedachte Mehrfamilienhaus stehen soll, kann sich der Investor deshalb leider NICHT aussuchen. Die möglichen Angebote reichen von sehr angesagten und sehr teuren Lagen bis zu sehr unattraktiven Stadtteilen, die dafür mit günstigen Preisen locken. Recht simpel lässt sich der Mikromarkt mit zwei Werten analysieren, die z. B. bei Immoscout leicht feststellbar sind – der Mietpreis und Kaufpreis für Wohnungen im allgemeinen Durchschnitt. Erst später sind detaillierte Segment-Betrachtungen (z. B. kleine vs. große Wohnungen) sinnvoll.

Mikromarkt für Zinshaus-Konzept prüfen
Abbildung: Mikromarkt für Zinshaus-Konzept prüfen

In der Infografik sind Gebäudepreis, Grundstückspreis und der korrespondierende Mietpreis für die typischen Stadtviertel am Beispiel Hamburg dargestellt – Investoren müssen stets im Blick behalten, wie sich diese Preisanteile verhalten und welche Chancen in der Marktentwicklung möglicherweise stecken. Es zählt der Preis in ca. zwei Jahren – also in der prognostizierten Zukunft (Vermietungszeitpunkt).

 

Citylage oder ‘angesagte Lagen’ sind zu teuer für ein Zinshaus

Eine angesagte Lage ermöglicht höhere Mieten und eine schnellere Vermietung. Jedoch sind hier die Wohnungen (und damit auch die Grundstücke) so teuer, dass ein Zinshaus-Konzept dem Wettbewerb mit den in diesen Bestlagen verfügbaren teuren Eigentumswohnungen nicht standhalten kann. Ablesbar ist dies am erheblich höheren Verkaufspreis von Eigentumswohnungen im Vergleich zum korrespondierenden Mietpreis am Wohnungsmarkt. (vgl. Infografik Säule 1). Wenn das so ist, wird ein Eigentumsprojekt immer höhere Grundstückspreise ermöglichen als ein Mietwohnungsprojekt. Wenn der hohe Grundstückspreis dennoch bezahlt würde, kostet es mächtig Rendite bis zur Unwirtschaftlichkeit – also besser keine Zeit mit dem Angebot verschwenden.

Mietpreise < 10 €/qm sind zu günstig für ein Zinshaus

Am anderen Ende des Wettbewerbs sind die günstigen Wohnungen, die entweder in einfachen älteren Zinshäusern oder günstig durch z. B. städtische Wohnungsbaugesellschaften angeboten werden. Sind die Mietpreise zu dicht am Bereich der korrespondierenden Baukosten, ergibt sich ein zu geringer bezahlbarer Grundstückspreis und der Verkäufer des Grundstücks wird nicht verkaufen wollen. (vgl. Infografik Säule 3).

Mietpreise > 10 €/qm sind für das Zinshaus-Konzept ideal

Für eine Renditeerwartung von 5 % ergibt sich nach unserer Erfahrung in der Regel ein Mietpreis zwischen 11 € und 13 € je qm, bei dem das Zinshaus-Konzept unserer Fallstudie gut durchführbar ist. Das liegt auch an der gebauten Qualität, z. B. dem KfW-40-Standard. Wenn die Baupreise lokal etwas geringer sind, z. B. in Niedersachsen oder Schleswig-Holstein, sind dennoch > 10 €/qm Miete ideal, darunter muss mit sehr spitzem Bleistift gerechnet werden. (vgl. Infografik Säule 2)

Den Kaufpreis für das Grundstück schnell berechnen

Der vom Verkäufer aufgerufene Kaufpreis muss in der Regel schnell geprüft werden, um entweder eine genauere Detailprüfung durchzuführen oder sich nicht lange mit dem Angebot zu beschäftigen.

Ein Beispiel ausgehend vom Kaufpreisangebot 400.000 €:

Auf dem Grundstück können 1.000 qm Mietfläche errichtet werden. Hieraus ergibt sich ein Grundstücksanteil an der Mietfläche von 440 €/qm (400.000 € + 10 % Nebenkosten) / 1.000 qm). Hinzu kommen Baukosten von ca. 2.250 €/qm Mietfläche. Dies ergibt 2.690 €/qm Mietfläche und bei 5 % Brutto-Anfangsrendite eine Monatsmiete von 11,2 0€/qm (2.690 € *0,05/12). Der prüfende Vermieter-Blick fragt jetzt: Ist diese Miete am Markt realisierbar?

Ein Beispiel rückwärts gerechnet, auch Residualwertverfahren genannt:

Es sind 850 qm Mietfläche auf dem Grundstück realisierbar und die Marktmiete für Neubauwohnungen beträgt 12,50 €/qm. Es ergibt sich bei 5 % Brutto-Anfangsrendite ein Grundstückspreis inkl. Nebenkosten von 637.500 € ((12,50 €/qm * 12 Monate / 0,05 – 2.250 € Baukosten) * 850 qm). Bis zu einem Preis von 580.000 € (10 % Nebenkosten abgezogen) wäre das Grundstück für ein Zinshaus interessant.

Die Detailprüfung und Optimierung

Hat das Grundstück die erste Prüfung bestanden, kann jetzt eine genauere Kontrolle erfolgen. Die Mietpreise können Makler durch eine Mietpreis-Analyse präzisieren. Die realisierbare Größe der Mietfläche überprüfen Sie mit Hilfe Ihres Architekten.

Sie haben sich nun mit den Eckdaten des richtigen Grundstücks für Ihr Mehrfamilienhaus befasst. Möchten Sie die nächsten Schritte erfahren, die Sie auf dem Weg zu Ihrer rentablen Altersvorsorge unterstützen? Dann laden Sie sich hier unsere Fallstudie herunter und melden Sie sich für unseren Newsletter an: Monat für Monat begleiten wir Sie mit wertvollen Infos zum Thema Investition in ein Zinshaus.

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Warum Sie für die Altersvorsorge keine einzelne Wohnung kaufen sollten?

Mehrfamilienhaus für die Vermietung – Einzelne Wohnung für Selbstnutzer!

Wer sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, muss sich ihren ursprünglichen Verwendungszweck noch einmal vor Augen führen. Dieser begründet nämlich, dass sie für Investoren eigentlich nicht geeignet ist.

Warum?

Die Eigentumswohnung wurde für Selbstnutzer erfunden und ist deshalb teurer in der Anschaffung und auch in der Verwaltung im Vergleich zum Mehrfamilienhaus. Das Zinshaus wurde für die Kapitalanlage erfunden und verbindet ein gestreutes Risiko bei gleichzeitig niedrigeren Erwerbs- und Verwaltungskosten. Details haben wir in diesem Artikel herausgearbeitet.

Wohnung kaufen als Selbstnutzer?

Die Eigentumswohnung hat eine lange Tradition. Sie wurde in den 1950er-Jahren infolge von Wohnraummangel in den westdeutschen Großstädten ins Leben gerufen. Damals wurde das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ erlassen. Es machte möglich, auch in den beengten Städten das zu schaffen, was auf dem flächenreichen Land einfach war: privater Vermögensaufbau durch Wohneigentum. Mit den neu geschaffenen Eigentumswohnungen war das auch mit geringeren Investitionssummen machbar. Mehr Privatnutzer konnten sich nun eine eigene Wohnung kaufen. Die Selbstnutzung der Eigentumswohnung („Sondereigentum“) stand demnach absolut im Vordergrund. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt außerdem ganz genau, dass das Grundstück sowie „Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes“ zum Gemeinschaftseigentum zählen. Aufgrund dieses Gemeinschaftsgedankens muss eine Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) eingesetzt werden, die die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft betreut und manchmal auch Streit schlichtet. Diese zusätzlichen Verwaltungskosten sind nicht umlegbar und somit ein Kostenpunkt, der Rendite kostet. Selbstnutzer nehmen ihn gerne in Kauf, da er notwendig ist, um in ihrem Eigentum so wohnen zu können, wie sie es sich wünschen.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Zinshaus / Mehrfamilienhaus kaufen zur Vermietung Wohnung kaufen zur Vermietung
Vorteile
  • Geringeres/Gestreutes Ausfallrisiko durch mehrere Mietparteien
  • Geringerer Kaufpreis/qm, höhere Rendite im
    Vergleich zur Eigentumswohnung
  • Geringere absolute Gesamt-Investitionssumme,
    und damit für viele Anleger finanzierbar
Nachteile
  • Höhere absolute Gesamt-Investitionssumme,
    dadurch höhere Fremdkapitalaufnahme notwendig und
    damit nur bei ausreichender Bonität realisierbar
  • Höherer Kaufpreis/qm, niedrigere Rendite im
    Vergleich zum Zinshaus
  • Ausfallrisiko hoch, da nur eine Mietpartei
    den Ertrag generiert
  • Zusätzliche WEG-Verwaltungskosten kosten Rendite

Renditen der vermieteten privaten Immobilien

Etwa 8,5 Prozent aller privaten Immobilienanlagen erwirtschaften eine negative Bruttorendite, bei knapp 21 Prozent liegt eine Rendite zwischen null und zwei Prozent vor, belegt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Damit liegen die Renditen leicht über den im Vergleich „risikofreien“ Anlagen in Staatsanleihen. Dies liegt jedoch am aktuell besonders niedrigen Marktzins.

Auf lange Sicht lohnt es sich dennoch, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen: Für die langfristige Perspektive einer Altersvorsorge ist ein Risikoaufschlag, also eine Mehr-Rendite im Vergleich zu Staatsanleihen, wichtig. Nach der DIW-Studie liegen nur 18 Prozent aller privaten Immobilienanlagen die Bruttorenditen über 5 Prozent und damit auf einem aktuell sehr attraktiven Niveau. Auch ist bei einem leicht ansteigenden Marktzins (und damit Fremdfinanzierungszins) eine Wirtschaftlichkeit gegeben.

Geringes Leerstandsrisiko bei kluger Standortwahl (Bsp.: Wohnungsmarkt Hamburg-Langenhorn)

Liegt das Zinshaus in einer Stadt mit einem ausreichend großen Wohnungsmarkt wie etwa Hamburg, ist das Leerstandsrisiko sehr gering. Diese Gefahr ist also bei kluger Standortwahl überschaubar. Ist die richtige Lage gefunden, liegt die nächste wichtige Entscheidung an: Möchte der Anleger ein Neubau-Zinshaus kaufen oder soll es ein Altbau sein? Wenn Investoren ein Mehrfamilienhaus kaufen, kann von einer langfristigen Geldanlage gesprochen werden. Ein konkretes Beispiel mit dem Vergleich von Renditen der verschiedenen Varianten für den Bezirk Hamburg-Langenhorn finden Sie hier.

Sie haben einen Überblick über die Investition in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser erhalten. Erfahren Sie in unserer Marktstudie, wie Sie mit einem neu entwickelten Zinshaus eine Verzinsung von 5 % erreichen.

Wir zeigen Ihnen die Details unseres 2017 fertiggestellten KfW-40-Hauses in Hamburg-Langenhorn. Enthalten ist auch eine Zukunfts-/Risikobetrachtung hinsichtlich veränderten Marktzinsbedingungen.

Laden Sie sich hier kostenfrei unsere Fallstudie! 

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Zinshaus kaufen in Hamburg: Auf diese Punkte müssen private Kapitalanleger achten

Zinshäuser im Hamburger Wohnungsmarkt sind eine sichere und renditestarke Möglichkeit für ein Immobilien-Investment. Anleger, die in mittleren Hamburger Lagen ein Mehrfamilienhaus kaufen, erwartet eine solide Rendite. So ist auch in Zeiten einer Verunsicherung an den Kapitalmärkten und Negativzinsen mit Renditeobjekten die optimale Aufstellung der Altersvorsorge gesichert.

Private Anleger, die Interesse an Investitionen in Mehrfamilienhäuser, sogenannte Zinshäuser, haben, finden am Hamburger Wohnungsmarkt sichere Investitionsmöglichkeiten in Renditeobjekte. Der Hamburger Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat aktuelle Zahlen herausgegeben, die steigende Preise sowie einen deutlichen Anstieg der Kauffälle in der Hansestadt zeigen. Ebenfalls für Anleger erfreulich festzustellen ist, dass Mietpreisbremse und Bestellerprinzip das Marktgeschehen am Zinshausmarkt bislang nicht beeinträchtigt haben. Es ist zu beobachten, dass die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Mieten im Hamburger Stadtgebiet weiter steigen lässt. Die auf Grundlage dieses Trends als gesichert zu bezeichnende Rendite macht die Investition in Wohnimmobilien zu einem unverzichtbaren Teil einer erfolgreichen Anlagestrategie für die Altersvorsorge.

Infografik Zinshaus-Preise in Hamburg-Langenhorn, Vergleich mit Eigentumswohnung

Zinshaus-Preise in Hamburg-Langenhorn, Vergleich mit Eigentumswohnung

Zinshäuser in Hamburg: Private Kapitalanleger haben die Wahl zwischen Bestandsobjekten oder Neubau

Für private Investoren können, neben schlechter verfügbaren Bestandsobjekten, vor allem Neubau-Zinshausprojekte sehr interessant sein. Neubauten stellen sich – im Zuge der in Hamburg notwendigen Nachverdichtung und der einhergehenden begrenzten Grundstücksfläche – in einer kleineren Projektgrößenordnung dar. Sie sind in Hamburg eher in den günstigeren Lagen verfügbar. Eine solche ist beispielsweise Hamburg-Langenhorn. Der dortige Markt ist solide und eignet sich für Anlageimmobilien im Wohnsektor. Anleger, die ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen, treffen hier, wie in anderen Lagen, auf die Varianten Zinshaus-Altbau und Zinshaus-Neubau.

Variante Zinshaus Kaufen (Altbestand)

Im Altbau-Sektor werden die Bestandsobjekte mit einem Kaufpreisfaktor auf die erzielten Mieten gehandelt, die im Zusammenhang mit dem Marktzins-Umfeld stehen. Hier ist ein 20- bis 26-facher Kaufpreisfaktor marktgerecht, was eine Bruttorendite (vor Kosten) von 5 % bis 3,8 % bedeutet. Die Erwerbsnebenkosten sind hierin noch nicht berücksichtigt. Hinzu kommen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese können im Altbestand der Mehrfamilienhäuser rund ein Drittel der Miete betragen, sodass 3,3 % bis 2,5 % als Ertrag vor Steuer verbleiben. Der Vorteil eines Altbau-Zinshauses ist jedoch die gute Kalkulierbarkeit beim Ankauf. (Quelle: vgl. Infografik „Marktumfeld in Hamburg-Langenhorn 2016/2017“, s. o.)

Variante Zinshaus Bauen (Neubau)

Die Neubau-Variante des Zinshauses ergibt bei einem Bauprojekt im nördlichen Hamburger Stadtteil Langenhorn den Kaufpreisfaktor 19, wenn die Gesamtkosten in das Verhältnis der erzielten Mieten gestellt werden. Die Bruttorendite beträgt somit 5,2 % und ist höher als beim Kauf von Altbau-Zinshäusern sowie bereits fertiggestellten Neubauten (Neubau Kauf). Als weiterer Vorteil der Neubauten zeigt sich, dass in den ersten fünf Jahren Instandhaltungskosten entfallen: Für Mängel greift hier noch die Mängelanspruchsfrist gegenüber der Baufirma. Es zeigt sich also beim Bau eines Neubau-Mehrfamilienhauses ein deutlicher Vorteil in der Wirtschaftlichkeit. Nachteilig ist hingegen die Bauphase mit Bauherrenrisiken wie möglichen Bauzeit- und Baukostensteigerungen. Letztlich sorgt genau dieses Risiko für die höhere Rendite. Entwicklungs-Risiken lassen sich allerdings reduzieren, indem das zuständige Architekturbüro besonders auf die Wirtschaftlichkeit achtet.

Eine Eigentumswohnung kaufen?

Wer ein Renditeobjekt kaufen möchte, zieht möglicherweise auch eine vermietete Eigentumswohnung in Erwägung. Warum dieser Schritt jedoch wenig zielführend ist, legen die folgenden Gründe dar:

Die Analysen zeigen einen leicht höheren qm-Preis für Eigentumswohnungen im Vergleich zu Zinshäusern, sowohl im Altbau als auch im Neubau-Segment. Dies liegt im Wesentlichen am Käufer-Wettbewerb mit den Selbstnutzern. Käufer, die in der Eigentumswohnung selbst wohnen möchten, sind offensichtlich bereit, um 15-30 % höhere Preise zu zahlen. Für die vermietete Eigentumswohnung bedeutet dies eine um diese Höhe geringere Rendite. Hinzu kommt die WEG-Verwaltung, die für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) verpflichtend ist.

Neubau-Zinshaus kaufen in mittleren Hamburger Lagen?

Die stärkste Steigerung hinsichtlich Kaufpreis/qm erzielten in letzter Zeit Immobilien mit mittleren Lageklassen. Das bedeutet, dass der Marktzyklus voranschreitet und auch in mittleren Lagen interessante Bestandsobjekte zunehmend knapper werden. Somit ist ein Neubau-Zinshaus in einer mittleren Hamburger Lage eine gute langfristige Möglichkeit für Investoren. Hier sind kleinere Grundstücke von ca. 1.000 bis 1.200 qm durchaus erhältlich. Der durchschnittliche Kaufpreis/qm eines vermieteten Zinshaus-Neubaus beträgt 2.800 € inkl. Erwerbsnebenkosten. Im Fall eines vermieteten Altbaus hat der Zinshaus-Investor mit Quadratmeterpreisen von 2.600 € bis 3.200 € zu rechnen, während der Mietpreis sich zwischen 7,03 € und 12,19 €/qm bewegt. Bei einem vermieteten Zinshaus-Neubau beträgt er verlässlich 12,50 € – auch an einem im Hamburg-Vergleich günstigeren Stadtteil wie Langenhorn. Investoren mit langfristigem Vermietungsfokus ist demnach zu raten, für ein verlässliches Renditeobjekt nicht auf die Top-Lagen Hamburgs zu fokussieren. Die heißen Lagen sind preisbedingt eher für den Eigentumswohnungsmarkt, also für Selbstnutzer, geeignet.

Wie zeigt sich das Marktgeschehen am Hamburger Zinshausmarkt insgesamt und wie stellen sich die Steigerungsraten dar?

Die Entwicklung der Finanzmärkte mit beispielsweise Staatsanleihen mit Negativverzinsung macht die Bedeutung des Faktors Anlageimmobilien im Rahmen des Asset-Managements deutlich. Die Tiefzinsphase ermöglicht zudem eine Immobilienfinanzierung mit einer Verzinsung von 1 bis 2 % p. a. Dieser Durchschnitt lag vor 2009 bei 5 bis 6 % p. a. Seitdem konnten sich die Kaufpreisfaktoren am Hamburger Zinshausmarkt nahezu verdoppeln. In einfachen Lagen, wo ehemals das 10 – 12-Fache einer Jahresnettomiete für ein Mehrfamilienhaus bezahlt wurde, ist heute von Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 26 die Rede.

Die in der Vergangenheit zu beobachtende Wertsteigerung von Wohnimmobilien im Hamburger Stadtgebiet spricht eine positive Sprache. Wie lange hält der Trend an? Im Jahr 2015 wurde eine bis dato unerreichte Umsatzhöhe mit Zinshäusern am Hamburger Immobilienmarkt verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg um 51,8 %. Der durchschnittliche Objektumsatz erhöhte sich auf 2,84 Mio. Euro. Nachfrage, Umsatzaktivität und Preisentwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt waren 2016 mindestens ebenso stark ausgeprägt wie 2015. Die Mieten stiegen bis Mai 2016 um über 5 %, was sich unmittelbar auf die Preisentwicklung am Zinshausmarkt niederschlug.

Von welcher künftigen Entwicklung ist auszugehen und kann in der aktuellen Marktlage noch langfristig investiert werden? Aufgrund von Urbanisierung, Singularisierung und Zuwanderung ist von einem steigenden Wohnraumbedarf auszugehen. Vonseiten der Politik wird das Bauen für diesen steigenden Bedarf im Zuge des „Bündnis für das Wohnen“ gefördert: Bis 2020 sollen jährlich 10.000 neue Wohnungen geschaffen werden.

Lesen Sie unsere kostenlose Fallstudie zur wirtschaftlichen Entwicklung eines Mehrfamilienhauses!

Bis die Wohnungsbauförderung greift, ergeben sich unserer Meinung nach Chancen vor allem im Zinshaus-Neubau. Wie Sie Ihr Neubau-Projekt für die Altersvorsorge optimieren können, zeigt unsere Fallstudie anhand eines aktuell realisierten Projektes in Hamburg-Langenhorn:

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Neubau-Mehrfamilienhaus: In 3 Schritten zur privaten Altersvorsorge

Aktuelles E-Book: Fallstudie eines Mehrfamilienhaus-Projekts mit guter Rentabilität:

Im neuen E-Book „Fallstudie Neubau-Zinshaus“ fasst Architekt Stefan Scholz von MMST Architekten das planerische Vorgehen für ein Mehrfamilienhaus mit 1.300 qm Wohnfläche in Hamburg-Langenhorn zusammen. Speziell diese Projektgrößenordnung ist für private Investoren interessant, da hier eine gute Rentabilität bei einer überschaubaren Investitionssumme gegeben ist. Die Studie erläutert in drei Schritten den Weg beim Mehrfamilienhaus-Neubau vom Grundstück „ohne Vision“ zum „wirtschaftlichen Zinshaus“:

1. Grundstücksanalyse und sichere Abschätzung der Flächen
2. Baukosten bei einem Mehrfamilienhaus
3. Finanzierungsoptimierung mit KfW-Programmen

 

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1) Grundstücksanalyse und sichere Abschätzung der Flächen

Dieser Abschnitt des E-Books enthält die Grundstücksanalyse und eine Vorstudie mit dem Vorbescheidsverfahren zur Baurecht-Sicherung. Ein weiterer Punkt an dieser Stelle ist die städtebauliche Optimierung des Bebauungskonzeptes unter Einbeziehung der Gebäudegeometrie. Die wichtigste Frage für Investoren lautet zu diesem Zeitpunkt: „Wie viele Quadratmeter Wohnfläche lassen sich durch Grundstücksoptimierung möglichst effektiv realisieren?“. In diesem Zuge werden zu einem frühen Zeitpunkt die möglichen Flächen abgeschätzt. Überdies ist das Treffen vorläufiger Aussagen zu potenziellen Kosten möglich und wird erläutert. Weiterhin stellt dieser Abschnitt den Vorentwurf auf Basis des wirtschaftlichen Konzeptes dar.

2) Baukosten bei einem Mehrfamilienhaus

Im zweiten Schritt befasst die Fallstudie sich mit den Baukosten für Ihr Zinshaus: Energetische Optimierung und langlebige Ausstattung gehören ebenfalls zu den Themen. Sie erfahren Entscheidungsgründe und Planungsdetails. Die Aufgabenstellung des Architekten im vorliegenden Fall wird präzisiert. Er muss die abgeschätzte Wohnfläche erreichen und die Baukosten ohne größere Einschränkungen des festgelegten Standards minimieren. Ein weiterer zentraler Aspekt beim erörterten Projekt ist das Erreichen der KfW-40-Anforderungen und das einhergehende Senken der Finanzierungskosten. Welche Maßnahmen zur Wärmeverlustreduzierung und dem Erreichen des notwendigen Anteils an regenerativer Energie sind notwendig und wie lassen sie sich realisieren? Details zu verwendeten Gebäudetechnik-Systemen sowie zu den Nutzungskosten der Fassade werden dargestellt.

3) Finanzierungsoptimierung mit KfW-Programmen

An dieser Stelle erhalten Sie Einblick in die optimierte Finanzierung Ihres Mehrfamilienhauses in Kombination mit einem KfW-40-Standard. Die Inanspruchnahme der KfW-Programme bietet sich bei überschaubaren Aufwendungen zum Erreichen des KfW-40-Standards – wie in diesem Fall – geradezu an. Finanzierungsaspekte werden dargelegt.
Im Rahmen der Vermieterperspektive und Mietprognose erhalten Sie einen Leitfaden zu den Abhängigkeiten von Mietpreisentwicklung, entstehenden Kosten, möglichem Tilgungsverhalten und der Überprüfung unter verschiedenen zukünftigen Zinsentwicklungen.

Optimieren Sie die Rentabilität bei Ihrem Mehrfamilienhaus-Projekt

Sie möchten nun anhand unserer konkreten Fallstudie für ein Mehrfamilienhaus-Neubau mit 1.300 qm Wohnfläche erfahren, wie Sie Ihr rentables Projekt für die private Altersvorsorge umsetzen? Mit dem kostenlosen E-Book von Stefan Scholz (MMST Architekten) erfahren Sie alles über die optimierte Planung der Wohnfläche über die Maßnahmen zur Wärmeverlustreduzierung und Planung mit Erneuerbarer Energie bis hin zur Finanzierungsoptimierung mit KfW-Programmen.

Zinshaus Neubau, Baukosten und mehr: Laden Sie sich hier die Fallstudie als PDF herunter.

 

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Generalplanung vom Architekten?

MMST Architekten übernehmen die Generalplanung: Mit der Planung, der Ausschreibung, der Bauüberwachung und der Objektbetreuung von Bauwerken umfasst das MMST-Leistungsspektrum sämtliche Architektenleistungen und die Leistungen der Fachplaner.

Generalplanung

Darüber hinaus bieten wir auf Wunsch als Generalplaner sämtliche Planungsleistungen der am Bau beteiligten Fachplaner aus einer Hand an. Wir arbeiten hierzu seit Jahren mit verschiedenen Fachplanern zusammen. So erhält der Bauherr einen einzigen Ansprech- und Vertragspartner für sein Bauvorhaben. Ein weiterer Effekt ist, dass Planungskosten-, Zeit- und Koordinationsaufwand für den Bauherrn dadurch reduziert werden.

Im Rahmen der Generalplanung übernehmen wir die zentrale Koordination des Bauvorhabens und gewährleisten eine detaillierte und verbindliche Kosten-, Termin- und Qualitätskontrolle. So reduzieren wir Planungs- und Vertragsschnittstellen – der gesamte Planungs- und Bauprozess wird lückenlos verzahnt und bis zum bezugsfertigen Objekt koordiniert. Die eng abgestimmte Zusammenarbeit mit den beteiligten Planungsbüros trägt zur Beschleunigung des Projektablaufs bei. Als Generalplaner gewährleisten wir dabei die inhaltliche Richtigkeit und prüfen die Vollständigkeit der Planungsleistungen aller beteiligten Fachplaner.

Generalplanung Leistungen für Zinshaus-Investoren

GENERALPLANUNG FÜR PRIVATE ZINSHAUS-INVESTOREN MIT SONDERLEISTUNGEN

Unsere umfassende Dienstleistung haben wir für die privaten Zinshaus-Investoren noch weiter verbessert. Hier bieten wir neben den oben beschriebenen Leistungen zusätzlich an:

  • optimierte Dokumentation für die Hausverwaltung
  • Vermietungspläne und Mietberechnungen nach gif
  • Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Teilungspläne
  • Vermietungs- und Vermarktungspaket mit Grafikdienstleistungen

Eine detaillierte Dokumentation inkl. Planungshonorare unserer Leistungen finden Sie im E-Book „Wirtschaftliches Zinshaus“ 

Weitere Projekte, die wir als Generalplaner betreut haben, waren neben Zinshäusern u. a. der Neubau der Union-Bank HarrisleeFür das stimmige Gesamtergebnis koordinierten wir zusammen mit dem Generalunternehmer BancArt GmbH die hinzugezogenen Büros für Landschaftsplanung, Brandschutz, Bauphysik, Tragwerksplanung und Technische Gebäudeausrüstung. Und auch für das sich derzeit im Bau befindende Gemeindezentrum Hasloh übernehmen wir die Generalplanung.

Baukunst bei Sanierung umsetzen?

Baukunst ist ein Synonym für das Schaffen und ästhetische Gestalten von Bauwerken. Wir legen beim Planen von Neubauten ebenso viel Wert auf eine ausgeprägte Architektursprache wie beim Sanieren oder Erweitern von Bestand. Die gestalterische Qualität steht dabei in einem ständigen Diskurs zwischen den Vorgaben des Umfeldes, möglicherweise der Historie des einzelnen Gebäudes sowie der zukünftigen Nutzung. Wir sind bestrebt, die konstruktiven und raumbildenden Aspekte des Bauens in ein ausgewogenes Verhältnis zu ökonomischen Vorgaben und Erwartungen zu bringen. Städtebauliche Lösungen, die den Ausdruck der Umgebung aufgreifen, sind unser Anspruch. Diesem Punkt kommt insbesondere im Fall von Bestandsgebäuden in einem gewachsenen Umfeld eine hohe Bedeutung zu. Es gilt, Materialität, Formensprache sowie zu erweckende Assoziationen genau zu analysieren und gezielt einzusetzen.

Baukunst bei Sanierung und Erweiterung

Der Wettbewerb um die Sanierung und Erweiterung des Wasser- und Schifffahrtsamtes (WSA) Kiel erlaubte uns, den Kern des Begriffs „Baukunst“ voll auszuschöpfen. Hier war das Gestaltungsziel, eine städtebauliche Lösung zu finden, die sich in die vorhandene Umgebung einfügt. Zugleich sollte sie – in Kontrast und Einheit zugleich – die Entwicklung des Gebäudes von 1896 in die heutige Zeit kennzeichnen. In Anlehnung an das Thema des WSA, die Schifffahrt, erzeugt der Neubau die Assoziation mit einem Schiff. Die so geschaffene thematische Nähe wird durch die im Gegensatz zum Altbau schlichte Erscheinung wieder aufgelöst. Die Verbindung der beiden Gebäudeteile ist ein filigraner Glaskörper mit gezielt betonten Blickachsen zu Schleuse und Pegelturm. Dieses Foyer zwischen Neu und Alt ist zugleich der neue Haupteingang des Wasser- und Schifffahrtsamts in Kiel. Die technisch als Sonnenschutz notwendige Bedruckung der Foyer-Fassade wurde Grafik ausgeführt. Der eigens dazu durchgeführte Kunstwettbewerb wurde von einer lokalen Künstlerin gewonnen. Die Pegelstände waren Motiv für die Gestaltung der Grafik.