Das richtige Grundstück für ein renditestarkes Mehrfamilienhaus finden

Ein privater Zinshaus-Investor, der ein renditestarkes Mehrfamilienhaus für die Altersvorsorge bauen möchte, muss sich neben einem guten Architekturkonzept in erster Linie mit dem richtigen Grundstück auseinandersetzen. Wo liegt es, wie ist es beschaffen? Hier beschreiben wir, wie Sie bereits im ersten Augenblick möglichst schnell interessante von uninteressanten Grundstücksangeboten trennen können und den Grundstückspreis rechnerisch ermitteln.

Der richtige Makro-Markt für ein Zinshaus

Die Investition in ein Zinshaus in einer zukunftsträchtigen Region ist grundsätzlich Voraussetzung. Die sogenannte Makro-Lage kann über die einschlägigen Immobilienkompass-Webseiten geprüft werden. Die entscheidende langfristige Bevölkerungsentwicklung muss einfach stimmen, und das trifft z. B. für Hamburg zu (vgl. Studie Postbank 2015).

Die Rendite wird nahezu ausschließlich mit der Grundstückswahl und dem Grundstückskaufpreis bestimmt

Doch ein optimal geplantes Gebäude mit ausgefeilter Flächenausnutzung kann seinen Wert nicht voll ausschöpfen oder gar steigern, wenn Grundstück und Mikromarkt-Lage nicht passen. Warum ist das so? Bei einem Zinshaus sind die Baupreise bezogen auf die vermietbare Fläche nahezu identisch, solange keine grundstücksbezogenen technischen Besonderheiten vorliegen (z. B. Pfahlgründung). Alle anderen Kosten hängen ausschließlich ab von:

1. Richtige Mikromarkt-Lage (Höhe der realisierbaren Miete)
2. Größe der realisierbaren Mietfläche (Grundstücksgröße und Bebaubarkeit)
3. Höhe des Kaufpreises (inkl. Kaufnebenkosten und ggf. Abbruchkosten)

Die Mikromarkt-Lage ist ein K.O.-Kriterium. Das heißt, unser Zinshaus-Konzept passt dort, oder passt nicht. Wenn es passt, ergibt sich aus der realisierbaren Mietfläche automatisch der mögliche Grundstückskaufpreis.

Die richtige Mikromarkt-Lage für ein Zinshaus

In welcher Lage das angedachte Mehrfamilienhaus stehen soll, kann sich der Investor deshalb leider NICHT aussuchen. Die möglichen Angebote reichen von sehr angesagten und sehr teuren Lagen bis zu sehr unattraktiven Stadtteilen, die dafür mit günstigen Preisen locken. Recht simpel lässt sich der Mikromarkt mit zwei Werten analysieren, die z. B. bei Immoscout leicht feststellbar sind – der Mietpreis und Kaufpreis für Wohnungen im allgemeinen Durchschnitt. Erst später sind detaillierte Segment-Betrachtungen (z. B. kleine vs. große Wohnungen) sinnvoll.

Grundstück für Zinshaus-Konzept prüfen

In der Infografik sind Gebäudepreis, Grundstückspreis und der korrespondierende Mietpreis für die typischen Stadtviertel am Beispiel Hamburg dargestellt – Investoren müssen stets im Blick behalten, wie sich diese Preisanteile verhalten und welche Chancen in der Marktentwicklung möglicherweise stecken. Es zählt der Preis in ca. zwei Jahren – also in der prognostizierten Zukunft (Vermietungszeitpunkt).

 

Citylage oder ‘angesagte Lagen’ sind zu teuer für ein Zinshaus

Eine angesagte Lage ermöglicht höhere Mieten und eine schnellere Vermietung. Jedoch sind hier die Wohnungen (und damit auch die Grundstücke) so teuer, dass ein Zinshaus-Konzept dem Wettbewerb mit den in diesen Bestlagen verfügbaren teuren Eigentumswohnungen nicht standhalten kann. Ablesbar ist dies am erheblich höheren Verkaufspreis von Eigentumswohnungen im Vergleich zum korrespondierenden Mietpreis am Wohnungsmarkt. (vgl. Infografik Säule 1). Wenn das so ist, wird ein Eigentumsprojekt immer höhere Grundstückspreise ermöglichen als ein Mietwohnungsprojekt. Wenn der hohe Grundstückspreis dennoch bezahlt würde, kostet es mächtig Rendite bis zur Unwirtschaftlichkeit – also besser keine Zeit mit dem Angebot verschwenden.

Mietpreise < 10 €/qm sind zu günstig für ein Zinshaus

Am anderen Ende des Wettbewerbs sind die günstigen Wohnungen, die entweder in einfachen älteren Zinshäusern oder günstig durch z. B. städtische Wohnungsbaugesellschaften angeboten werden. Sind die Mietpreise zu dicht am Bereich der korrespondierenden Baukosten, ergibt sich ein zu geringer bezahlbarer Grundstückspreis und der Verkäufer des Grundstücks wird nicht verkaufen wollen. (vgl. Infografik Säule 3).

Mietpreise > 10 €/qm sind für das Zinshaus-Konzept ideal

Für eine Renditeerwartung von 5 % ergibt sich nach unserer Erfahrung in der Regel ein Mietpreis zwischen 11 € und 13 € je qm, bei dem das Zinshaus-Konzept unserer Fallstudie gut durchführbar ist. Das liegt auch an der gebauten Qualität, z. B. dem KfW-40-Standard. Wenn die Baupreise lokal etwas geringer sind, z. B. in Niedersachsen oder Schleswig-Holstein, sind dennoch > 10 €/qm Miete ideal, darunter muss mit sehr spitzem Bleistift gerechnet werden. (vgl. Infografik Säule 2)

Den Kaufpreis für das Grundstück schnell berechnen

Der vom Verkäufer aufgerufene Kaufpreis muss in der Regel schnell geprüft werden, um entweder eine genauere Detailprüfung durchzuführen oder sich nicht lange mit dem Angebot zu beschäftigen.

Ein Beispiel ausgehend vom Kaufpreisangebot 400.000 €:

Auf dem Grundstück können 1.000 qm Mietfläche errichtet werden. Hieraus ergibt sich ein Grundstücksanteil an der Mietfläche von 440 €/qm (400.000 € + 10 % Nebenkosten) / 1.000 qm). Hinzu kommen Baukosten von ca. 2.250 €/qm Mietfläche. Dies ergibt 2.690 €/qm Mietfläche und bei 5 % Brutto-Anfangsrendite eine Monatsmiete von 11,2 0€/qm (2.690 € *0,05/12). Der prüfende Vermieter-Blick fragt jetzt: Ist diese Miete am Markt realisierbar?

Ein Beispiel rückwärts gerechnet, auch Residualwertverfahren genannt:

Es sind 850 qm Mietfläche auf dem Grundstück realisierbar und die Marktmiete für Neubauwohnungen beträgt 12,50 €/qm. Es ergibt sich bei 5 % Brutto-Anfangsrendite ein Grundstückspreis inkl. Nebenkosten von 637.500 € ((12,50 €/qm * 12 Monate / 0,05 – 2.250 € Baukosten) * 850 qm). Bis zu einem Preis von 580.000 € (10 % Nebenkosten abgezogen) wäre das Grundstück für ein Zinshaus interessant.

Die Detailprüfung und Optimierung

Hat das Grundstück die erste Prüfung bestanden, kann jetzt eine genauere Kontrolle erfolgen. Die Mietpreise können Makler durch eine Mietpreis-Analyse präzisieren. Die realisierbare Größe der Mietfläche überprüfen Sie mit Hilfe Ihres Architekten.

Sie haben sich nun mit den Eckdaten des richtigen Grundstücks für Ihr Mehrfamilienhaus befasst. Möchten Sie die nächsten Schritte erfahren, die Sie auf dem Weg zu Ihrer rentablen Altersvorsorge unterstützen? Dann laden Sie sich hier unsere Fallstudie herunter und melden Sie sich für unseren Newsletter an: Monat für Monat begleiten wir Sie mit wertvollen Infos zum Thema Investition in ein Zinshaus.

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