Zinshaus kaufen in Hamburg: Auf diese Punkte müssen private Kapitalanleger achten

Zinshäuser im Hamburger Wohnungsmarkt sind eine sichere und renditestarke Möglichkeit für ein Immobilien-Investment. Anleger, die in mittleren Hamburger Lagen ein Mehrfamilienhaus kaufen, erwartet eine solide Rendite. So ist auch in Zeiten einer Verunsicherung an den Kapitalmärkten und Negativzinsen mit Renditeobjekten die optimale Aufstellung der Altersvorsorge gesichert.

Private Anleger, die Interesse an Investitionen in Mehrfamilienhäuser, sogenannte Zinshäuser, haben, finden am Hamburger Wohnungsmarkt sichere Investitionsmöglichkeiten in Renditeobjekte. Der Hamburger Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat aktuelle Zahlen herausgegeben, die steigende Preise sowie einen deutlichen Anstieg der Kauffälle in der Hansestadt zeigen. Ebenfalls für Anleger erfreulich festzustellen ist, dass Mietpreisbremse und Bestellerprinzip das Marktgeschehen am Zinshausmarkt bislang nicht beeinträchtigt haben. Es ist zu beobachten, dass die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Mieten im Hamburger Stadtgebiet weiter steigen lässt. Die auf Grundlage dieses Trends als gesichert zu bezeichnende Rendite macht die Investition in Wohnimmobilien zu einem unverzichtbaren Teil einer erfolgreichen Anlagestrategie für die Altersvorsorge.

Infografik Zinshaus-Preise in Hamburg-Langenhorn, Vergleich mit Eigentumswohnung

Zinshaus-Preise in Hamburg-Langenhorn, Vergleich mit Eigentumswohnung

Zinshäuser in Hamburg: Private Kapitalanleger haben die Wahl zwischen Bestandsobjekten oder Neubau

Für private Investoren können, neben schlechter verfügbaren Bestandsobjekten, vor allem Neubau-Zinshausprojekte sehr interessant sein. Neubauten stellen sich – im Zuge der in Hamburg notwendigen Nachverdichtung und der einhergehenden begrenzten Grundstücksfläche – in einer kleineren Projektgrößenordnung dar. Sie sind in Hamburg eher in den günstigeren Lagen verfügbar. Eine solche ist beispielsweise Hamburg-Langenhorn. Der dortige Markt ist solide und eignet sich für Anlageimmobilien im Wohnsektor. Anleger, die ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen, treffen hier, wie in anderen Lagen, auf die Varianten Zinshaus-Altbau und Zinshaus-Neubau.

Variante Zinshaus Kaufen (Altbestand)

Im Altbau-Sektor werden die Bestandsobjekte mit einem Kaufpreisfaktor auf die erzielten Mieten gehandelt, die im Zusammenhang mit dem Marktzins-Umfeld stehen. Hier ist ein 20- bis 26-facher Kaufpreisfaktor marktgerecht, was eine Bruttorendite (vor Kosten) von 5 % bis 3,8 % bedeutet. Die Erwerbsnebenkosten sind hierin noch nicht berücksichtigt. Hinzu kommen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese können im Altbestand der Mehrfamilienhäuser rund ein Drittel der Miete betragen, sodass 3,3 % bis 2,5 % als Ertrag vor Steuer verbleiben. Der Vorteil eines Altbau-Zinshauses ist jedoch die gute Kalkulierbarkeit beim Ankauf. (Quelle: vgl. Infografik „Marktumfeld in Hamburg-Langenhorn 2016/2017“, s. o.)

Variante Zinshaus Bauen (Neubau)

Die Neubau-Variante des Zinshauses ergibt bei einem Bauprojekt im nördlichen Hamburger Stadtteil Langenhorn den Kaufpreisfaktor 19, wenn die Gesamtkosten in das Verhältnis der erzielten Mieten gestellt werden. Die Bruttorendite beträgt somit 5,2 % und ist höher als beim Kauf von Altbau-Zinshäusern sowie bereits fertiggestellten Neubauten (Neubau Kauf). Als weiterer Vorteil der Neubauten zeigt sich, dass in den ersten fünf Jahren Instandhaltungskosten entfallen: Für Mängel greift hier noch die Mängelanspruchsfrist gegenüber der Baufirma. Es zeigt sich also beim Bau eines Neubau-Mehrfamilienhauses ein deutlicher Vorteil in der Wirtschaftlichkeit. Nachteilig ist hingegen die Bauphase mit Bauherrenrisiken wie möglichen Bauzeit- und Baukostensteigerungen. Letztlich sorgt genau dieses Risiko für die höhere Rendite. Entwicklungs-Risiken lassen sich allerdings reduzieren, indem das zuständige Architekturbüro besonders auf die Wirtschaftlichkeit achtet.

Eine Eigentumswohnung kaufen?

Wer ein Renditeobjekt kaufen möchte, zieht möglicherweise auch eine vermietete Eigentumswohnung in Erwägung. Warum dieser Schritt jedoch wenig zielführend ist, legen die folgenden Gründe dar:

Die Analysen zeigen einen leicht höheren qm-Preis für Eigentumswohnungen im Vergleich zu Zinshäusern, sowohl im Altbau als auch im Neubau-Segment. Dies liegt im Wesentlichen am Käufer-Wettbewerb mit den Selbstnutzern. Käufer, die in der Eigentumswohnung selbst wohnen möchten, sind offensichtlich bereit, um 15-30 % höhere Preise zu zahlen. Für die vermietete Eigentumswohnung bedeutet dies eine um diese Höhe geringere Rendite. Hinzu kommt die WEG-Verwaltung, die für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) verpflichtend ist.

Neubau-Zinshaus kaufen in mittleren Hamburger Lagen?

Die stärkste Steigerung hinsichtlich Kaufpreis/qm erzielten in letzter Zeit Immobilien mit mittleren Lageklassen. Das bedeutet, dass der Marktzyklus voranschreitet und auch in mittleren Lagen interessante Bestandsobjekte zunehmend knapper werden. Somit ist ein Neubau-Zinshaus in einer mittleren Hamburger Lage eine gute langfristige Möglichkeit für Investoren. Hier sind kleinere Grundstücke von ca. 1.000 bis 1.200 qm durchaus erhältlich. Der durchschnittliche Kaufpreis/qm eines vermieteten Zinshaus-Neubaus beträgt 2.800 € inkl. Erwerbsnebenkosten. Im Fall eines vermieteten Altbaus hat der Zinshaus-Investor mit Quadratmeterpreisen von 2.600 € bis 3.200 € zu rechnen, während der Mietpreis sich zwischen 7,03 € und 12,19 €/qm bewegt. Bei einem vermieteten Zinshaus-Neubau beträgt er verlässlich 12,50 € – auch an einem im Hamburg-Vergleich günstigeren Stadtteil wie Langenhorn. Investoren mit langfristigem Vermietungsfokus ist demnach zu raten, für ein verlässliches Renditeobjekt nicht auf die Top-Lagen Hamburgs zu fokussieren. Die heißen Lagen sind preisbedingt eher für den Eigentumswohnungsmarkt, also für Selbstnutzer, geeignet.

Wie zeigt sich das Marktgeschehen am Hamburger Zinshausmarkt insgesamt und wie stellen sich die Steigerungsraten dar?

Die Entwicklung der Finanzmärkte mit beispielsweise Staatsanleihen mit Negativverzinsung macht die Bedeutung des Faktors Anlageimmobilien im Rahmen des Asset-Managements deutlich. Die Tiefzinsphase ermöglicht zudem eine Immobilienfinanzierung mit einer Verzinsung von 1 bis 2 % p. a. Dieser Durchschnitt lag vor 2009 bei 5 bis 6 % p. a. Seitdem konnten sich die Kaufpreisfaktoren am Hamburger Zinshausmarkt nahezu verdoppeln. In einfachen Lagen, wo ehemals das 10 – 12-Fache einer Jahresnettomiete für ein Mehrfamilienhaus bezahlt wurde, ist heute von Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 26 die Rede.

Die in der Vergangenheit zu beobachtende Wertsteigerung von Wohnimmobilien im Hamburger Stadtgebiet spricht eine positive Sprache. Wie lange hält der Trend an? Im Jahr 2015 wurde eine bis dato unerreichte Umsatzhöhe mit Zinshäusern am Hamburger Immobilienmarkt verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg um 51,8 %. Der durchschnittliche Objektumsatz erhöhte sich auf 2,84 Mio. Euro. Nachfrage, Umsatzaktivität und Preisentwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt waren 2016 mindestens ebenso stark ausgeprägt wie 2015. Die Mieten stiegen bis Mai 2016 um über 5 %, was sich unmittelbar auf die Preisentwicklung am Zinshausmarkt niederschlug.

Von welcher künftigen Entwicklung ist auszugehen und kann in der aktuellen Marktlage noch langfristig investiert werden? Aufgrund von Urbanisierung, Singularisierung und Zuwanderung ist von einem steigenden Wohnraumbedarf auszugehen. Vonseiten der Politik wird das Bauen für diesen steigenden Bedarf im Zuge des „Bündnis für das Wohnen“ gefördert: Bis 2020 sollen jährlich 10.000 neue Wohnungen geschaffen werden.

Lesen Sie unsere kostenlose Fallstudie zur wirtschaftlichen Entwicklung eines Mehrfamilienhauses!

Bis die Wohnungsbauförderung greift, ergeben sich unserer Meinung nach Chancen vor allem im Zinshaus-Neubau. Wie Sie Ihr Neubau-Projekt für die Altersvorsorge optimieren können, zeigt unsere Fallstudie anhand eines aktuell realisierten Projektes in Hamburg-Langenhorn:

zum E-Book Download