KfW Förderung Mehrfamilienhaus 2022 (KfW 40 NH)
KfW-Förderung Mehrfamilienhaus: neue Konditionen und Zinssätze
Die Förderung für den Neubau von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern durch die KfW hat sich in den vergangenen Monaten mehrfach dramatisch verändert. Die Antragstellung für KfW 55 und KfW 55 NH/EE war nur noch bis zum 31.1.2022 möglich. Das Programm wurde danach eingestellt und der Bauherr musste nach der Vorgabe KfW 40 bauen, wenn er die Förderungen inkl. Tilgungszuschuss nutzen wollte. Seit dem 21.4.2022 ist nun für Neubauten nur noch der Standard KfW 40 NH förderfähig, also das Effizienzhaus Stufe 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat („Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen“). Zum 28. Juli 2022 wurde die Bundesförderung erneut angepasst, und zwar hinsichtlich der Kredithöchstbeträge und Tilgungszuschüsse. Diese sind seitdem deutlich gesunken. Eine positive Entwicklung für Bauwillige gibt es hingegen bei den Zinsen für KfW-Kredite.
Haben Sie auch schlechte Erfahrungen gemacht? Sie haben sich auf die Förderung vorbereitet und schauen jetzt in die Röhre? Viele Einfamilienhaus-Projekte sind jetzt in Finanzierungsnot.
Warum die KfW-Programmänderung für Mehrfamilienprojekte nicht schlimm ist, erklärt dieser Artikel. Es sind ganz andere Punkte, wie die insgesamt höheren Zinsen und ständig steigenden Baukosten, die den Bauboom aktuell abwürgen.
Inhalt:
Wie rechnet sich die KFW-Förderung?
Tilgungszuschuss auf weniger als die Hälfte gesenkt
Kfw Förderung nutzen? – Macht das heute überhaupt noch Sinn?
WIE Erhalte ich eine NH-Zertifizierung?
Unsere Checkliste für den KfW-Antrag
WIE RECHNET SICH DIE KFW-FÖRDERUNG FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER AB 2022?
Die Bankfinanzierungen waren in den letzten Jahren eher konstant geblieben. Insgesamt sorgten die stetigen Verbesserungen der KfW – trotz gestiegener Baukosten – für anhaltend positive Rahmenbedingungen beim Zinshaus-Neubau. Bis Ende 2021 ging es ab 0,76% p.a. los. Anfang des Jahres rückte die KfW näher an den Marktzins und passte die Konditionen gefühlt ständig an. Früher waren die Konditionen über viele Quartale konstant – jetzt begann die Phase der Unplanbarkeit. Aktuell ist aber eine erfreuliche Entwicklung für KfW-Darlehen zu verzeichnen: Je nach Laufzeit liegt der Effektivzins zwischen 0,16 und 1,22 % (Stand 9.9.2022, kann sich jederzeit ändern und sollte bei Bedarf tagesaktuell bei der KfW geprüft werden).
Die aktuellen Konditionen der KfW
LAUFZEIT 10 JAHRE:
MARKTZINS 3,11 % – KFW-ZINS 0,16 %
Bauherren bekommen demnach bei der KfW deutlich günstigere Konditionen als am freien Markt. Selbst bei einer Kreditlaufzeit bis zu 30 Jahren ist der Zinssatz für ein KfW-Darlehen ausgesprochen günstig.
Quelle der Grafik: Interhyp AG
TILGUNGSZUSCHUSS GESENKT! – KÜNFTIG NUR NOCH MIT KFW-DARLEHEN MÖGLICH!
Wer bisher den Tilgungszuschuss haben wollte, konnte wählen – direkter Zuschuss zu einer eigenen Bankfinanzierung oder in Kombination mit dem KfW-Darlehen. Das hat sich zum 21.04.2022 geändert. Seitdem können Sie den Zuschuss nur mit einem Immobiliendarlehen der KfW über die Hausbank erhalten. Zum 28.7.2022 wurde dieser Zuschuss sowie der maximale Kreditbetrag je Wohnung nun deutlich gesenkt:
Überblick gem. Veröffentlichung der KfW-Bank im September 2022
Förderung der Baubegleitung und Nachhaltigkeitszertifizierung
Zusätzliche Kredite und Tilgungszuschüsse beim Neubau von Mehrfamilienhäusern gibt es für die Baubegleitung sowie die Nachhaltigkeitszertifizierung. Bauherren können in beiden Bereichen einen maximalen Kreditbetrag von jeweils 4.000 Euro pro Wohneinheit erhalten, gedeckelt auf 40.000 je Bauvorhaben. Der Tilgungszuschuss beträgt 50 % – bis zu 2.000 Euro je Wohneinheit, maximal 20.000 Euro je Vorhaben. D. h. diese Beträge können separat sowohl für die Baubegleitung als auch die NH-Zertifizierung abgerufen werden.
Die Frage, welcher KfW Standard sinnvoll ist, hat sich überholt.
Es ist nur noch eine Variante verfügbar – KfW 40 NH. Der Tilgungszuschuss beträgt bei voller Nutzung der max. Kreditsumme von 120.000 € genau 5 % (6.000 €). Er wird wie bisher für jede erstellte Wohnung gezahlt. Das bedeutet für den Investor eine Subvention für die Gegenleistung, die Anforderungen von KfW 40 NH einzuhalten.
Für alle Fragen zum Thema Finanzierung und den aktuellen Marktzinsen wenden Sie sich am besten an einen Kreditspezialisten. Wir empfehlen Ihnen Herrn Holger Friese (Bankkontakt AG, 030/8973087-0 oder App.: -34) in Berlin. Er beantwortet Ihnen gerne alle Fragen zur Baufinanzierung und kann Ihnen für Ihre Bedürfnisse eine geeignete und günstige Bank heraussuchen.
KFW FÖRDERUNG NUTZEN? – MACHT DAS ÜBERHAUPT NOCH SINN?
EIN VERGLEICH MIT DEN BAUKOSTEN
Früher rechnete sich die Förderung für fast alle Bauherren sehr gut. Und da kamen dann zur Wirtschaftlichkeit automatisch die positiven Effekte der Ökologie und der niedrigen Betriebskosten für den Mieter. Alle waren motiviert, zeitgemäß zu bauen.
Heute muss wieder ganz genau auf die Wirtschaftlichkeit geschaut werden.
Ist die Fördersumme höher als die standardbedingten Mehrkosten des Gebäudes? Die folgende Grafik stellt die Mehrkosten für unterschiedliche Projektgrößen zusammen. Für Gebäude mit wenig Wohnungen, z.B. ein Einfamilienhaus, rechnet sich die Förderung nicht mehr. Ab einer Wohnungsanzahl von etwa 10 Wohnungen wird die Kostenneutralität etwa erreicht. Bei besonders großen Wohnanlagen rechnet sich die Förderung dann wieder besser.
Eigene Ermittlung: Wirtschaftlichkeit in Abhängigkeit der Gebäudegröße
AB ETWA 10 WOHNUNGEN IST DER KFW-40-NH STANDARD EMPFEHLENSWERT
Unsere Kostenanalyse zeigt, dass für kleine Gebäude die Mehrkosten so hoch sind, dass der Tilgungszuschuss weit überschritten wird. Hier rechnet sich die Maßnahme nur, wenn die Energiekosten extrem steigen und eine ganz lange Nutzungsdauer angenommen wird. Aus reinen wirtschaftlichen Überlegungen würden wir für kleine Gebäude daher den gesetzlichen Standard empfehlen. Auch dieser hat eine gute energetische Qualität.
Ab ca. 10 Wohnungen verbessert sich die Relation Tilgungszuschuss zu Mehrkosten. Wenn hier die Betriebskosteneffekte mit Berücksichtigung finden, ist aus unserer Sicht eine Empfehlung für den Standard KfW 40 zu geben.
DIE RICHTIGEN BAUKOSTEN IN DIE KALKULATION EINSETZEN! KFW 40 WIRD STANDARD
Der Mehraufwand und damit höhere Baukosten für die Erreichung des höheren Energiestandards sind dann notwendig. Für eine grobe Abschätzung ist in unserem Rechentool bereits eine Vorgabe integriert, die dem Energiestandard KfW 40 entspricht. Die Preise basieren auf einem Baupreisniveau einer Großstadt wie etwa Hamburg.
Unseren kostenfreien Baukostenrechner finden Sie hier: Baukostenrechner Mehrfamilienhaus
Durch die höhere Förderung des KfW 40 Standards werden im Segment der Mehrfamilienhäuser die Mehrkosten in der Regel wieder aufgehoben. Der Investor erhält genau die Förderung mehr, die er für das bessere Haus bezahlt. Und der Mieter freut sich über die gesunkenen Nebenkosten. Einzig die Wartungskosten durch Filterwechseln und späteren Reparaturen sollten in der Kalkulation nicht ganz vernachlässigt werden.
KFW 40 ANFORDERUNGEN – WIE ERHALTE ICH EINE NH-ZERTIFIZIERUNG?
QUALITÄTSSIEGEL NACHHALTIGES GEBÄUDE (QNB)
Die Bundesregierung fördert jetzt offiziell nur noch „nachhaltiges Bauen“. Hierfür wurde ein spezielles Zertifizierungssystem geschaffen. Das bedeutet gestiegene Anforderungen an das Gebäude. Ein KfW Haus ohne Lüftungsanlage inkl. Wärmerückgewinnung ist damit so gut wie ausgeschlossen. Dazu kommen auch weitere Auflagen, wie baubiologisch einwandfreie Materialien (blauer Engel o.ä. müssen das dann auch bestätigen).
Weitere Informationen gibt es hier: Was bedeutet Kfw 40 QNG für Sie als Bauherr?
Die neue NH-Zertifizierung ist mit der Kopplung an die KfW-Finanzierung zur Pflicht geworden. Sie bestätigt die „nachhaltige Bauweise“ und muss durch den Antragsteller zusätzlich zur Energiebilanz nachgewiesen werden.
Es sind also ein Energieberater und ein Nachhaltigkeitszertifizierer notwendig, um an die Fördermittel zu kommen.
WIE FINDE ICH EINEN ENERGIEBERATER UND NACHHALTIGKEITSZERTIFIZIERER?
Unter Energie-Effizienz-Experten (EEE) sind bundesweit rund 13.000 Energieeffizienz-Experten gelistet. Über die Umkreissuche finden Sie die richtigen Fachleute für Ihr Mehrfamilienhaus-Bauvorhaben. Die genannten Experten sind antragsberechtigt für die Förderprogramme des Bundes.
Mit dem „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) weisen Sie nach, dass Ihr Mehrfamilienhaus alle Anforderungen für die Förderung gemäß KfW 40 NH erfüllt. Den entsprechenden Nachweis erbringen akkreditierte Zertifizierungsstellen.
Einen geeigneten Nachhaltigkeitszertifizierer finden Sie unter folgenden Links:
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
- Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
DGNB Experten | DGNB System (dgnb-system.de) - Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau
Nachhaltigkeit im Wohnungsbau – NaWoh – Nachhaltiger Wohnungsbau - BNK-Auditoren des BIRN-Bauinstituts
Auditor finden | BiRN (bau-irn.com)
CHECKLISTE FÜR KFW FÖRDERUNG Mehrfamilienhaus – SO IST DER ABLAUF RICHTIG
- Die Energieberater können nach wie vor die Online-Bestätigung für das KfW40-Haus auf Basis der Energieberechnung erstellen und dabei die NH-QNG-Zertifizierung auswählen.
- Der Bauherr (zusammen mit seinem Planer/ Architekten) meldet dann sein BV zur Zertifizierung bei einer der zugelassenen Institutionen (DGNB, BNB, NAWOH) an.
- Dort wird dann ein Auditor bzw. Konformitätsprüfer ausgewählt/ zugeteilt, der das Projekt vorab einschätzt und dann den weiteren Verlauf der Zertifizierung betreut.
- Danach kann dann der KfW-Antrag vor Baubeginn gestellt werden.
- Das Zertifikat wird erst nach Abschluss des BV mit Nachweis der verwendeten Baustoffe, Luftdichtigkeitsmessungen, ggf. Schallschutzmessungen usw. erstellt.
- Kosten der Zertifizierung für ein MFH-Projekt liegen voraussichtlich bei > 10.000 Euro.
- Die Konformitätsprüfer des NAWOH sind bereits jetzt völlig überlaufen. Dies wird wohl noch einen Weile so andauern.
- Die Koordination der NH-Zertifizierung sollte eher im Planungsbüro angesiedelt sein, da Fragen der Barrierefreiheit, Erschließung, Schallschutz, Baustoffe eine wesentliche Rolle spielen. Der Part des Energieberaters ist dabei nur ein Beitrag, der in die Zertifizierung zu integrieren ist.
- Fortbildungen und Arbeitshilfen werden wohl erst entwickelt. Daher besteht aktuell ein Informations-Defizit bei den Planern.
Musterplanung für KfW 40 Mehrfamilienhaus mit allen Details
Wir haben eine Musterplanung erstellt, die Ihnen bei der Konstruktion eines KfW 40 Mehrfamilienhaus hilft. Sie finden dort alle Pläne inklusive Details. Diese Dokumentation gibt es als Buch, e-Book und als Gold-Edition mit sofort verwendbaren CAD-Dateien: Musterplanung Mehrfamilienhaus KfW 40 Details