Die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg als auch ganz Deutschland sind während der vergangenen Jahrzehnte deutlich gestiegen. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie und vor allem des Ukraine-Krieges hat sich diese Entwicklung nochmals drastisch beschleunigt. Wir beleuchten die Bedeutung der Baukosten für den Erfolg des Projekts, worauf sich potenzielle Bauherren einstellen müssen und warum sich der Bau eines Mehrfamilienhauses auch in diesen Zeiten lohnt.
Inhaltsverzeichnis
Bedeutung der Baukosten
Die Baukosten eines Mehrfamilienhauses umfassen eine Vielzahl an einzelnen Kostenbereichen. Während beim einfachen Kauf eines fertig gebauten Mehrfamilienhauses nur Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten anfallen, kommen im Gegensatz dazu beim Bau je nach Ausgangssituation verschiedene Kostenträger auf einen zu. Um die verschiedenen Kosten zu gliedern und zu kategorisieren, wird in der Bauwirtschaft die Gliederung in DIN 276 verwendet. Diese strukturiert die verschiedenen Arten an anfallenden Kosten in sogenannte Kostengruppen:
| Kostengruppe nach DIN 276 | |
| 100 | Grundstück |
| 200 | Vorbereitende Maßnahmen |
| 300 | Bauwerk – Baukonstruktionen |
| 400 | Bauwerk – Technische Anlagen |
| 500 | Außenanlagen und Freiflächen |
| 600 | Ausstattung und Kunstwerke |
| 700 | Baunebenkosten |
| 800 | Finanzieren |
Nach DIN 276 fallen die verschiedenen Kosten beim Bau eines Mehrfamilienhauses jeweils in eine der acht Kostengruppen. Die Gesamtheit aller anfallenden Kosten wird als Gestehungskosten bezeichnet. Diese setzen sich demnach aus der Summe aller acht Kostengruppen inklusive Grunderwerbs- und Geldbeschaffungskosten zusammen.
Darüber hinaus ist es wichtig, den Unterschied zwischen Herstellungskosten und Baukosten zu verstehen. Während Herstellungskosten alle beim Bau eines Objektes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallenden Aufwendungen umfassen (Baukosten und Baunebenkosten), beschreiben die Baukosten eben die reinen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes. Dabei fallen etwaige Nebenkosten, wie beispielsweise die Erwerbskosten des Grundstückes, weg.
Mehrfamilienhaus-Baukosten in Hamburg: Wichtige Faktoren
Um die historische Entwicklung der Baukosten in Hamburg auch für Mehrfamilienhäuser repräsentieren und beobachten zu können, kann man einen Blick auf den Baukosten- und Baupreisindex werfen.
Das Baukosten-Informationszentrum der Architektenkammern, kurz BKI, beobachtet die Entwicklung all jener Kosten, die beim Bauunternehmer durch die Veränderung von Kostengrundlagen entstehen.
Beispielsweise schlagen sich steigende Rohstoff-, Material- und Arbeitskosten im Baukostenindex nieder.
Der Baupreisindex, kurz BPI, wird vom Statistischen Bundesamt publiziert und zeigt das Preisniveau von Bauprojekten in Bezug auf ein Basisjahr. Dabei werden die tatsächlichen Kosten erfasst, die der Bauherr für die Bauarbeiten zu tragen hat. Hierbei wird nicht nur die Preisentwicklung zu Produktionsfaktoren wie z. B. Baustoffe, Maschinen etc. erfasst, sondern auch Veränderungen in der Produktivität und der Gewinnspanne von Bauunternehmen. Der BPI wird viermal im Jahr auf Bundesebene erhoben, während sich das Basisjahr jeweils i. d. R. alle fünf Jahre ändert. An der Erstellung des Baupreisindex wirkt das BKI maßgeblich mit. Demnach ist der Baupreisindex für die historische Betrachtung der Baupreise in Hamburg repräsentativ und errechnet sich folgendermaßen:
BPI = Neubauwert in Euro / Wert Basisjahr
Baupreisentwicklung in Hamburg
Nicht nur in Hamburg, sondern auch in ganz Deutschland sind die Baupreise in den letzten Jahrzehnten enorm gestiegen. Demnach hat sich laut dem Statistischen Bundesamt Deutschlands der Baupreisindex im Vergleich zum ersten Quartal im Jahre 2006 um rund 69 % erhöht, wobei sich die prozentual schnellste Baupreissteigerung in den Coronajahren abspielte. Eine ähnlich hohe Steigerung erfuhr der Baukostenindex in Hamburg, dessen Zuwachs sich vor allem auch mit der hohen Nachfrage in Ballungsräumen erklären lässt.
Baupreisindizes für Wohngebäude und Straßenbau
Abb. 1 Entwicklung Baupreisindex, Lebenshaltungskosten und Bauwerkskostenindex Hamburg
Während in den vergangenen 20 Jahren die Lebenshaltungskosten Hamburgs ein relativ stetiges Wachstum erlebten, spiegeln beispielsweise die Bauwerkskosten ein anderes Bild wider. Diese durchlebten in den vergangenen Jahrzehnten mehrmals abrupte Anstiege, wonach keine Erholung folgte. Auslöser dafür können eine Vielzahl von zusammenhängenden Faktoren wie z. B. Finanzkrisen, Lieferengpässe und eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage sein.
Obwohl sich von 2005 bis 2011 die Lebenshaltungskosten mit dem Baupreisindex gedeckt haben, wird die Differenz dieser beiden Faktoren seit 2011 immer größer. Demnach entwickeln sich seit 2011 die Baupreise in einer höheren Intensität als die Lebenshaltungskosten und somit der allgemeinen Teuerung. Seit 2015 steigt diese Differenz immer rasanter an.
Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) analysiert die Entwicklung der Baukosten in Hamburg. Daraus geht hervor, dass die Baukosten seit Beginn der Erhebungen stetig steigen, dieser Anstieg sich jedoch von Kostengruppe zu Kostengruppe unterscheidet.
Beispielsweise erlebten die Kostengruppe 300/400 (Bauwerk) in vier Jahren (2016 – 2020) eine Steigerung von 332,68 €/m² im Median, während die Grundstückskosten (Kostengruppe 100) im Median um 190 €/m² gestiegen sind.
Besonders in den Coronajahren sind die Baukosten in die Höhe geschnellt. Demnach sind die Baupreise Hamburgs im Februar 2022 um 14,3 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, obwohl sie bereits im November 2021 um 14,4 % zum Vorjahresvergleich gestiegen sind. Im Jahr 2022 hatte der Ukraine-Krieg einen weiteren Preisschub von bis zu 5 % pro Quartal zur Folge.
Brutto-Herstellungskosten im Wohnungsneubau in Hamburg
Abb. 2 Entwicklung der Baupreise nach Kostengruppen in Hamburg
| Bezeichnung | Kostengruppe | ~ €/m2 (2016) | ~ €/m2 (2021) |
| Grundstückskosten | 100 | 663,78 | 923,38 |
| Vorbereitende Maßnahmen | 200 | 52,34 | 64,27 |
| Bauwerkskosten | 300 / 400 | 2213,71 | 2.654,24 |
| Kosten Außenanlagen und Freiflächen | 500 | 95,64 | 117,70 |
| Kosten Ausstattung | 600 | 41,77 | 48,76 |
| Baunebenkosten | 700 / 800 | 324,30 | 380,05 |
| Herstellungskosten | 200 – 700 | 2.727,87 | 3.265,03 |
Hohe Baukosten allein schrecken Auftraggeber in Hamburg nicht ab
Obwohl die relativen Baukosten so hoch wie noch nie und überdurchschnittlich schnell gestiegen sind, gibt es mehr geplante Bauvorhaben denn je. In Hamburg wurden im Jahre 2021 so viele Bauanträge für Neubauten eingereicht wie seit 2006 nicht mehr. Dies ist ein Indiz dafür, dass die Baukosten allein nicht darüber entscheiden, ob neue Bauvorhaben getätigt werden oder nicht. Neben den Baukosten entscheiden unter anderem auch die zu erwartenden Mieten darüber, ob der Bau von Mehrfamilienhäusern in Hamburg Sinn ergibt.
Fazit
Neben den Faktoren Zins und erzielbaren Mieten entscheiden die Baukosten darüber, ob sich der Bau eines Mehrfamilienhauses rentiert. Während der Corona-Pandemie, insbesondere aber nach Ausbruch des Ukraine-Krieges sind die Baukosten sprunghaft in die Höhe geschnellt. Weitere Hemmnisse sind derzeit Lieferengpässe bei Baumaterialien sowie der Handwerkermangel. Dennoch lohnt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses auch vor diesem Hintergrund, wenn man eine günstige Finanzierung abschließen kann und einen Standort wählt, der hohe Mieten erwarten lässt. Mehr denn je kommt es nun darauf an, das Projekt stringent zu planen und mit den richtigen Partnern zu realisieren.
Sie möchten für ein Mehrfamilienhaus die Baukosten kalkulieren?
Dafür haben wir unseren kostenfreien Online-Baukostenrechner aktualisiert (Preisstand 2022). Wir empfehlen für die Projekte, die in 2022 ausgeschrieben werden, einen weiteren Zuschlag von 5% je Quartal hinzuzurechnen. Im Baukostenrechner ist diese Prognose bereits hinterlegt.
Unsere detaillierten Kostenkennwerte nach Gewerken einschließlich Planungskosten können Sie hier als Baukostenrechner für Mehrfamilienhäuser laden.
