Mehrfamilienhaus-Finanzierung mit Hebel

Mehrfamilienhaus-Finanzierung mit wenig Eigenkapital – kontrovers diskutiert

Viel und günstiges Fremdkapital für Ihre Mehrfamilienhaus-Finanzierung kann erhebliche Überschüsse erwirtschaften. DieseSituation entsteht, wenn das Objekt eine höhere Verzinsung abwirft, als die Finanzierungkostet. Je weniger Eigenkapital, desto höher die sogenannte Hebelwirkung. Dieser Hebelschlägt mit voller Kraft leider auch in die andere Richtung aus. Ist der Fremdkapitalzinshöher als das Zinshaus Erträge erwirtschaftet, ist die Lage extrem gefährlich. Dieanliegende Grafik zeigt beide Varianten abwechselnd:

Mehrfamilienhaus-Finananzierung mit Hebelwirkung

Die Bank senkt ihr Risiko, indem sie ein ausreichendes Maß an Eigenkapital verlangt.Dies ist auch für Sie als Investor sinnvoll, da der Bau eines Zinshauses mit höherenRisiken behaftet ist als der Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie. Für dieses Risikowird er mit einer höheren Rendite belohnt – wir empfehlen 5 % für die Kalkulation Ihres Projektes (siehe Objektverzinsung in der Grafik).

Grundsätzlich sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler) aus eigenen Mitteln bestritten werden. Wenn dann der Rest des Kaufpreisesfinanziert werden soll, spricht man von einer 100 %-Finanzierung. Eine Bank prüft, inwieweit ihr Beleihungswert (also bis zu welchem Wert sie diese Immobilie beleihenwürde) zu dem Objektwert passt. Dieser ergibt sich bei Zinshäusern maßgeblich aus der erwarteten Jahreskaltmiete multipliziert mit einem bankspezifischen Faktor (in der Regel nicht höher als 20-fach). Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert Ihres Objekts wiedergibt. Je höher der Beleihungsauslauf, umso größer ist das Risiko der Bank und umso mehr wird sie sich dieses Risiko in Form von höheren Zinsen vergüten lassen.

Eigenkapital-Tipp von Matthias Hamann:

«Um den Beleihungsauslauf zu reduzieren und bessere Zinsen zu erzielen, macht esSinn, zusätzliches Eigenkapital zu investieren. Optimal sind ca. 30 %, wobei das Grundstück von einigen Banken angerechnet wird. In fast allen mir bekannten Fällen aus den letzten Jahren lagen substanzielle Geldbeträge auf nur sehr marginal verzinsten Tagesgeldern oder Sparbüchern, sodass das Einbringen dieser Gelder in die Finanzierung in doppelter Hinsicht lukrativ für den Käufer war: Er konnte dadurch nicht nur den Beleihungsauslauf und somit die Zinsen senken, sondern auch seine Eigenkapitalrendite steigern.»

Sicherheiten ersetzen Eigenkapital

Die Stellung von Eigenkapital kann sowohl über real investiertes Geld aus Spareinlagen etc. erfolgen, als auch dass Vermögenswerte wie Depots, Lebensversicherungen etc.abgetreten werden können. «Sogar einen wertvollen Oldtimer hat mal eine unserer kooperierenden Banken als Sicherheit durch Hinterlegung des Kfz-Briefs akzeptiert.»

Eigenkapital aus freiem Grundvermögen

Eine weitere Möglichkeit, den Einsatz von Eigenkapital zu ersetzen, bietet sogenanntes freies Grundvermögen: Sollte der Zinshaus-Interessent bereits eine oder gar mehrere Immobilien besitzen, die schon ganz oder zumindest teilweise entschuldet ist/sind, dann besteht die Möglichkeit für die finanzierende Bank, in dem Grundbuch dieser Immobilieeine weitere Grundschuld einzutragen. Die Höhe des freien Grundvermögens bestimmt sich in der Regel aus der Differenz Immobilienwert minus Darlehen. Die Bank wird beim Wert noch ihre eigenen Abschläge für Beleihungsausläufe etc. anbringen. Da eine solche zusätzliche Grundschuld nachrangig eingetragen wird, also im Falle einer Verwertung der Immobilie erst nach dem erstrangigen Kredit bedient wird, ist es natürlich vorteilhafter,dieses Darlehen bei derselben Bank aufzunehmen, die auch erstrangig im Grundbuch steht. Ansonsten würde eine andere Bank wahrscheinlich etwas höhere Abschläge auf den Immobilienwert vornehmen, um genug Reserven zu behalten.

Mehrfamilienhaus-Finanzierung optimieren – Eigenkapital zurückholen

Ist das Zinshaus fertiggestellt und vermietet, entfällt das Erstellungs- und Vermietungsrisiko und die Eigenkapitalanforderung der Bank kann neu berechnet werden, sofern das Finanzierungskonzept dies berücksichtigt. Einige Anleger versuchen dann, einen Teil des Eigenkapitals wieder zurückzuholen und die Tilgung möglichst gering zuhalten. Die frei werdenden Mittel können so für das nächste Projekt eingesetzt werden.

Schon zwei Jahre seitwärts – die aktuelle Zinsentwicklung

Zinstrend für Mehrfamilienhaus-Finanzierungen

Quelle der Grafik: Interhyp AG

Zinsen und Zinsbindung

Langfristige Sicherheit kostet Geld – Je länger die Zinsbindung, umso höher der Zinssatzfür die gesamte Laufzeit. Üblicherweise wählen Investoren in dem aktuellen Niedrigzinsumfeld eine Laufzeit um die 15 Jahre, darüber hinaus kostet die Sicherheit meist zu viel Zinsaufschlag. Wie in vielen Fällen sind jedoch Pauschalaussagen auch hier nicht für jeden gültig, sodass dieser Punkt einer von vielen in einem Beratungsgespräch ist – Vergleichsrechnung inklusive.

Fördermittel mit vergünstigten Zinsen nutzen?

Die KfW-Bankengruppe, Investitionsförderbanken etc. bieten vergünstigte Zinsen. Insbesondere für Neubauten gibt es hier sehr vielfältige Möglichkeiten. Beim Fallstudienprojekt in Hamburg-Langenhorn wurde das Programm 153 «energieeffizientes Bauen» der KfW genutzt. Neben dem Zinsvorteil wird auch ein Tilgungszuschuss gewährt, in unserem Fall waren dies 10 % des Förderdarlehens. Außerdem werden durch die KfW-Kredite die Beleihungsausläufe für die bankeigenen Darlehen besser, sodass der Investor dann auch bei den Hausbank-Darlehen niedrigere Zinsen bekommen kann. DerMehraufwand zur Erreichung des hohen geforderten Energiestandards konnte durch den Tilgungszuschuss überkompensiert werden, sodass sich die Förderung insgesamt sehr gut rechnete. Seit April 2018 liegt der KfW-Zinssatz für das Programm 153 bei 1,65 % (10 Jahre Zinsbindung, 2 Jahre tilgungsfrei) und ist damit aktuell nicht mehr ganz so attraktiv.

Unsere Empfehlung für Ihre Mehrfamilienhaus-Finanzierung

Nicht bei allen Banken sind Zinshaus-Bauherren willkommen – insbesondere die Auswahl des richtigen Bankpartners ist daher ein entscheidendes Kriterium für das erfolgreiche Gelingen Ihres Projektes. Die Finanzierung eines Zinshauses ist ein komplexes Unterfangen. Ein kompetenter Berater, der auch über die ganze Laufzeit Ihres Bauvorhabens Ihr Ansprechpartner bleibt, ist so wichtig wie ein erfahrener Lotse im Hafen.

Als von sämtlichen Banken vollkommen unabhängiger Spezialist für Immobiliendarlehen steht Ihnen die HIC GmbH in allen Fragen zur Seite. Wenden Sie sich gerne an Matthias Hamann.