Ganz gleich ob Sie ein kleines Mehrfamilienhaus, eines mit 10 Wohnungen, mit Penthaus oder als Fertighaus bauen möchten: Es gibt einige Prinzipien für kostengünstiges Bauen, die auch für den Neubau von Mehrfamilienhäusern gelten. Der Grundriss spielt dabei eine bedeutende Rolle.
Dieser Artikel beleuchtet die geometrischen Faktoren beim Mietshaus-Neubau.
Inhaltsverzeichnis
Mehrfamilienhaus Grundriss – optimiert auf den durchschnittlichen Mieter
Versetzen Sie sich als Bauherr in die Lage der Wohnungssuchenden. Je extravaganter Sie eine Immobilie konzipieren, desto kleiner wird der Kreis der Interessenten, die genau diesem Geschmack entsprechen. Ausgefallene Ideen und eine exotisch anmutende Architektur mögen auf dem Reißbrett gut aussehen, doch der Mieter verlangt nach einer „Wohlfühl-Architektur“. Regel 1 für die erfolgreiche Vermietung orientiert sich demnach an einer breit aufgestellten Zielgruppe. Für die wirtschaftliche Vermietung empfiehlt es sich, den Mehrfamilienhaus Grundriss so zu wählen, dass möglichst viele Mieter sich damit identifizieren und darin ihre Wünsche und Vorstellungen wiederfinden können. Das spart zunächst keine Kosten, sondern steigert den Ertrag. Das leitet über zur Funktionalität des Gebäudes.
Beste Funktionalität auf kleinster Fläche – das optimale Mehrfamilienhaus
Es liegt in der Natur der Sache, dass sich bei der Wohnungsvermietung zwei Parteien mit ihren Interessen gegenüberstehen. Während Sie sich als Investor darüber freuen, dass die Quadratmeterpreise eher steigen als fallen, wird der Mieter nach einer möglichst günstigen, gut „zugeschnittenen“ Immobilie Ausschau halten. Für die meisten Mieter wird demnach die absolute Miete entscheidend sein. Es gilt die einfache Regel, dass sich gut geschnittene Wohnungen, deren Fläche im Verhältnis zu den notwendigen Zimmern gering ist, besser vermieten lassen! Neben dieser „Minimierung der Miethöhe für den Mieter“ ist es wichtig, die nicht vermieteten Flächen (Treppen, Aufzug, Keller) ebenfalls zu minimieren.
Grundriss Beispiel: 6 Wohnungen im EG und 4 Wohnungen im 1.OG
Im Neubau-Projekt „Zinshaus Am Horner Moor“ ist eine sogenannter 4-Spänner ausgeführt. Hier sind 4 Wohnungen am normalen Treppenpodest positioniert. Dies ist sehr effizient, benötigt jedoch eine ausreichende Bebauungstiefe (hier 15,50 m).
Neben der reinen Funktionalität darf auch der Komfort nicht zu kurz kommen.
Kleine und große Wohnungen – mit komfortabler Ausstrattung
Ob Sie in kleine oder große Wohnungen investieren und diese zur Vermietung anbieten, richtet sich an Faktoren wie Zielgruppe und Vermietungsdauer aus. Auch hier kommt es im optimalen Fall zu einer Win-Win-Situation. Eine Familie, die sich in einer Immobilie wohlfühlt – und sich zudem gut mit dem Vermieter versteht, wird das Mietverhältnis lange aufrechterhalten. Sie als Vermieter erfreuen sich an der ordentlichen Familie, die ihre Immobilie pfleglich behandelt und die Miete pünktlich überweist. Obwohl Sie dem Mieter einen guten Komfort bieten, gilt auch die Devise: Weniger ist mehr. Denken Sie daran, dass die gewählte Ausstattung geringe Pflege- und Instandhaltungskosten aufweisen sollte.
Die Zinshaus-Architektur – gehen sie auf die Wünsche Ihrer Mieter ein
Sich an eine möglichst große Zielgruppe zu wenden, um eine möglichst zeitnahe und lukrative Vermietung zu realisieren, bedeutet nicht, individuelle Vorlieben zu vernachlässigen. Gehen Sie auf die Wünsche und Lebensumstände der Mieter ein. Besonders interessant, wenn Sie den Grundriss so planen, dass sich in der Immobilie sowohl Singles als auch Familien wohlfühlen. Auch daran, dass das Mehrfamilienhaus zur Miete auf dem neuesten ökologischen Stand ist und den KfW 40 Standard erfüllt, erfreuen sich beide Parteien. Wenn sich das Mehrfamilienhaus auch noch architektonisch perfekt in die Umgebung integriert, sind selbst die Nachbarn begeistert. Das alles treibt den Preis nicht in die Höhe. Die Details finden Sie in unserem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“.
Wie sieht ein optimaler Mehrfamilienhaus-Grundriss aus?
Lassen Sie uns das Wesentliche kurz zusammenfassen: Der Mehrfamilienhaus Grundriss für ein „Zinshaus“ sollte sich zunächst an einer breit aufgestellten Zielgruppe ausrichten (unterschiedliche Wohnungsgrößen). Bitte dabei beachten: Je ausgefallener die Ideen, desto kleiner der Kreis der Interessenten. Der durchschnittliche Mieter wird sich an der absoluten Miete orientieren und gut geschnittene Wohnungen mit ausgewogenem Verhältnis zur Wohnfläche und den notwendigen Zimmern bevorzugen. Die Ausstattung sollte sich als funktional und komfortabel erweisen, jedoch wenig Instandhaltungsmaßnahmen und Pflegeaufwand erfordern. Ein gutes Beispiel, wie so ein Grundriss für ein komfortables Mehrfamilienhaus sowohl für Singles als auch Familien aussehen kann, stellt das Muster-Projekt aus dem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“ dar. Von der ausgeklügelten „Diagonal-Verschiebung“ des Grundrisses, die dem Gebäude den Charakter eines Doppelhauses verleiht, über das massive Kalkstein-Mauerwerk mit wartungsfreier Ziegel-/Holzverschalung bis zum realisierten KfW 40 Standard – ein Zinshaus mit Win-Win-Faktor für alle Parteien.
Mehrfamilienhaus ohne Keller?
Auch hier zählt: Weniger ist mehr. Ein Keller kostet fast das Geld eines ganz gewöhnlichen Geschosses, bringt aber in der Regel gar keine Miete. Also sollte er zum Wohle des Mieters und Vermieters weggelassen werden. Zumindest bei kleinen Mehrfamilienhäusern wird das funktionieren. In diesem Fall bringen Sie die notwendigen Abstellflächen in der Wohnung und im Dachboden unter.
Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage?
Auch hier zählt: Weniger ist mehr. Eine Tiefgarage kostet noch mehr als ein gewöhnlicher Keller. Das liegt an der Rampe, dem Rolltor, der weitgehenden Stützenfreiheit zum Einparken (viel mehr Stahlbeton und tieferer Aushub notwendig). In der Regel wird der Mehrertrag durch die Stellplatzmiete nicht für die Finanzierung der Baukosten ausreichen. Wenn es also nicht unbedingt sein muss, verzichten Sie auf die Tiefgarage. Schaffen Sie stattdessen die notwendigen Stellplätze oberirdisch, wenn es die Grundstückssituation ermöglicht. In Hamburg müssen für den Wohnungsbau keine Stellplätze zwingend gebaut werden. In anderen Gemeinden sieht das jedoch anders aus. Hier kann die Stellplatzsatzung zu einer schlechten Bebauung eines kleinen Grundstückes führen.
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