Mehrfamilienhaus Heizung mit Förderung

Die richtige Mehrfamilienhaus Heizung?

Die richtige Mehrfamilienhaus Heizung? Die Auswahl an Heizsystemen ist heute so groß wie nie zuvor. Hinzu kommen unterschiedliche Kombinationsmöglichkeiten. Um sich für ein System entscheiden zu können, sind vorab viele Faktoren zu prüfen. Zunächst ist eine Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4108-6 notwendig. Diese gibt an, wie viel Energie eine Heizungsanlage jährlich aufbringen muss. Bei der Berechnung werden alle Verluste und Gewinne ermittelt und gegeneinander aufgerechnet. Zu berücksichtigen sind:

  • Transmissionswärmeverluste (Wärmeverluste über die Gebäudehülle)
  • Lüftungswärmeverluste
  • solare Wärmegewinne (über Sonneneinstrahlungen durch Fenster und Türen)
  • Erst-Investitionskosten (abzgl. aktuelle Förderungen)
  • Jährliche Betriebskosten

In diesem Artikel finden Sie u.a. Informationen zu diesen Themen:


Die marktüblichen Varianten der energiesparenden Heizsysteme

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Heizungswahl ist die Frage, wie viel mit regenerativer Energie geheizt werden soll. Dies ist vor allem im Hinblick auf spätere Fördermöglichkeiten wichtig. Es sind auch Hybridlösungen, beziehungsweise Ergänzungen, möglich. So lässt sich eine Gas-Brennwertheizung mit einer Solarthermieanlage ergänzen. Ob das für ein Mehrfamilienhaus optimal ist, haben wir einem Praxistest unterzogen. Zunächst wollen wir einen Überblick über die üblichen Heizsysteme geben:

Heizsysteme mit fossiler Energie:

  • Brennwertheizung, Gas oder Öl
  • Stromerzeugende Heizung, Brennstoffzelle (chemischer Prozess, Prinzip: Kraft-Wärme-Kopplung) erzeugt mit Gas sowohl Wärme als auch Strom; oder als Blockheizkraftwerk (Verbrennung, Variante A: mit Verbrennungsmotor oder B: mit Sterlingmotor)

Heizsysteme mit erneuerbarer Energie:

  • Wärmepumpe, Teil der Energie kommt entweder aus Luft, Erdreich oder Grundwasser; (Energieanteil: 1/4 Strom und 3/4 Umwelt)
  • Holzheizung, Pellets oder Holzvergaserkessel, Biogas-Anlagen
  • Solarthermie, Wärmegewinn aus Sonne für Warmwasserbereitung oder Heizungsunterstützung

Heizsysteme mit Nah- bzw. Fernwärme:

  • verschiedene Energiequellen sind möglich, ggf. auch regenerativ. Der Primärenergiefaktor gibt Auskunft über den regenerativen Anteil. Die Betreiber halten dafür Zertifikate zum Nachweis bereit.

Für die jeweiligen Systeme sind vorab die Voraussetzungen zu prüfen. Zunächst sollte das Heizsystem nach der Nennwärmeleistung ausgewählt werden. Ebenso sollte bedacht werden, dass eine Holzheizung einen Lagerplatz benötigt. Eine Wärmepumpe wird erst mit einer niedrigen Heiz-Wassertemperatur effizient, sodass eine Flächenheizung in Form von einer Fußboden- oder Wandheizung förderlich ist. Für eine Gasheizung ist hingegen ein Gasanschluss oder Flüssiggastank notwendig. Bei der Fernwärme haben die Primärenergiefaktoren einen sehr hohen Einfluss auf die Berechnungen im Nachweisverfahren.


Mehrfamilienhaus Heizung: Vor- und Nachteile verschiedener Heizsysteme

Qualitativer Vergleich verschiedener Heizungen

Qualitative Bewertung der Vor- und Nachteile hinsichtlich verschiedener Aspekte

Variante 1: Heizen mit Geothermie oder umgangssprachlich Erdwärme

Geothermie ist zwar teuer und braucht Platz im Boden, allerdings hat sie nur geringe Nachteile und viele Vorteile. Die Gewinnung der Heizenergie durch Erdwärme ist eine umweltfreundliche und nachhaltige Variante. Anders als Energiegewinnung durch Wasser, Luft oder Solar kann Geothermie bei jedem Wetter und zu jeder Zeit genutzt werden. Außerdem ist diese Energieform unabhängig von stetig schwankenden Erdölpreisen und hat eine dauerhafte Verfügbarkeit. Dieses Verfahren schont nicht nur unsere Umwelt, es könnte auch unserer gesamten Menschheit Energiezufuhr für viele Jahrzehnte ermöglichen – was an Nachhaltigkeit nicht zu übertreffen wäre.

Geothermie hat den Nachteil, dass sehr tiefe Bohrungen ins Erdinnere die Voraussetzung sind. Es könnten durch diese Bohrungen Erdschichten verschoben werden bzw. könnte die Wasserdurchlässigkeit verändert werden. Deshalb müssen die Bohrungen genehmigt werden. In Risikogebieten ist diese Bohrung also nicht möglich, in anderen Regionen kann diese Energiegewinnung allerdings unproblematisch durchgeführt werden. Geothermie verursacht durch entsprechende Kraftwerke und Turbinen beachtliche Anschaffungskosten und benötigt überdies viel Fläche. Im Kleinen sind diese Anlagen jedoch seit Jahren für Mehrfamilienhäuser im Einsatz: zu überschaubaren Kosten. Die technischen Probleme bei Erdwärmenutzung sind minimal.

Im Endeffekt hat die Geothermie mehr Vorteile als Nachteile. Vor allem die dauerhafte Verfügbarkeit der regenerativen Energie macht die Gewinnung durch Erdwärme auf lange Sicht am lukrativsten. Die Investition in die Bohrungen kann als vorgezogene Energiekosten (analog zum Kauf von fossilen Brennstoffen über die Betriebsperiode) gesehen werden. Wir versuchen, eine ökonomische Bewertung aus Sicht des Investors anhand von Kostenvergleichen verschiedener realisierter Vorhaben darzustellen.

Variante 2: Heizen mit Luft-Wasser-Wärmepumpe

Die Luft-Wasser-Wärmepumpe ist gegenüber anderen Systemen eine eher preiswerte Variante, da teure Herstellungskosten für Geothermie bei der Installation wegfallen und dadurch die Anschaffungskosten im Vergleich geringer sind. Ebenso gering sind die Wartungskosten bei Wärmepumpen, da sie kaum Verschmutzung zur Folge haben. Außerdem entfallen die gesamten Genehmigungsverfahren für Tiefbohrungen und Wartungskosten bei Schornsteinen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Anlagen wenig Platz benötigen. Bei Splitanlagen ist lediglich etwas Platz für die Außenaufstellung des Verdampfers nötig. Der Ventilator, der die Luft ansaugt, kann allerdings bei ungünstiger Aufstellung zur Lärmbelästigung führen. Deshalb muss der Ort der Anlage gut gewählt sein.

Diese Lösung ist unabhängig vom Erdölpreis, aber, ebenso wie die Geothermie, abhängig vom Strompreis.

Im Gegensatz zur Geothermie sind die Wirkungsgrade stark von der Außentemperatur abhängig. Die sogenannte Jahresarbeitszahl ist geringer. An sehr kalten Wintertagen ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe äußerst uneffektiv, sodass in der Regel eine elektrische Zuheizung nötig wird. Dies erhöht die Energiekosten und sollte vorher genau simuliert werden. Eine Alternative stellt eine zusätzliche Spitzenlastheizung mit Gas dar.

Im Endeffekt ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe im Vergleich zu anderen Systemen eine preiswerte Alternative. Allerdings ist sie erst bei wärmeren Temperaturen besonders effektiv.

Variante 3: Solarthermie + Gas

Solarthermie hat ebenso wie Geothermie den Vorteil, dass die Gewinnung von thermischer Energie umweltfreundlich und nachhaltig ist. Weiterhin hat diese Energieform den Vorteil, dass die Produktion von Energie durch die Sonne keine unserer nur begrenzt vorhandenen konventionellen Energieressourcen braucht. Zudem sorgt sie für Unabhängigkeit von der unsicheren Entwicklung der Fördermengen und der Preise von Erdöl. Die Solaranlagen sind außerdem leicht zu installieren, langlebig und bedürfen eines geringen Wartungsaufwands. Ein weiterer Vorteil: Die verwendeten Materialien sind leicht zu recyceln.

Wie bei der Geothermie, sind die anfänglichen Investitionskosten der Solarthermie hoch. Den Ausgleich schaffen Vorteile wie Unabhängigkeit von stetig schwankenden Erdölpreisen und die dauerhafte Verfügbarkeit von Sonnenenergie. Dass dies ökonomisch bei einem Mehrfamilienhaus nicht immer sinnvoll ist, zeigen wir im Kostenvergleich. Wer effektive Anlagen haben möchte, muss somit tiefer in die Tasche greifen. Ebenso muss berücksichtigt werden, dass Platz für einen zusätzlichen Warmwasserspeicher benötigt wird.

Solarthermie hat den Nachteil, dass sie, anders als die Geothermie, wetterabhängig Wärme produziert. Sie ist vorwiegend in der Heizperiode nicht vorhanden. Die Sonneneinstrahlung ist bei dieser Energieform ein wichtiger Faktor, ebenso die Dachausrichtung und Verschattung durch die Umgebung. In Regionen mit wenig Sonnenstunden ist diese Energieform ebenso wenig vorteilhaft. Dafür ist die Solarthermie in Kombination mit Brennwertkesseln oder Wärmepumpen am effizientesten, wenn sie auf den sommerlichen Warmwasserbedarf optimiert wird. Die Mindestanforderung der EnEV wird dann in der Regel noch gerade erfüllt. Schon bei der Anforderung des geringsten KfW-Standards wird die Lösung mit Solarthermie teuer. Dies liegt an den im Winter zu schlechten Solareinträgen in unseren Breitengraden.

Mehrfamilienhaus Wärmebedarf im Vergleich zum Solarertrag

Grafik: Mehrfamilienhaus Heizenergiebedarf vs. Solarthermieertrag in Deutschland

Demnach ist die Kombination von Solarthermie mit Gas nur für ein Standardgebäude (EnEV) eine effektive Lösung, da Gas dort die Vorteile ausspielen kann. Die Anschaffungskosten sind selbst bei modernen Gasheizungen vergleichsweise günstig. Gasheizungen sind besonders klein und leicht. Die Gaspreise sind an die Entwicklung der Ölpreise gekoppelt. Eine Prognose für die zukünftige Entwicklung soll in diesem Artikel aber nicht stattfinden. In der Historie waren die Preisentwicklungen von Gas, Öl und Strom recht gleichlaufend und überschaubar.

Variante 4: Heizen mit Holzpellets

Das Heizen mit Holzpellets ist deutlich günstiger als das Heizen mit Öl oder Gas, da die Pellets ein Abfallprodukt der Holzindustrie sind. Der Vorteil bei diesen Abfallprodukten von Holz ist, dass sie beim Verbrennen CO2-neutral sind. Es wird also nur so viel CO2 freigesetzt, wie der Baum während des Wachstums aufgenommen hat. Meistens stammen die Pellets aus der deutschen Holzindustrie, kommen also der heimischen Wirtschaft zugute und erfordern kurze Lieferwege. Dadurch, dass Holzpellets einen eigenen Markt haben, sind sie ebenfalls unabhängig von stetig schwankenden Erdölpreisen. Bei erhöhter Holzpellet-Nachfrage können sich allerdings ebenso Preissteigerungen ergeben. Außerdem ist der Transport von Pellets sehr viel umweltfreundlicher und sicherer als der von Öl oder Gas und würde bei einem Unfall nicht gleich eine Umweltkatastrophe auslösen. Weitere Pluspunkte dieses Brennstoffs sind der hohe Wirkungsgrad und der niedrige Energieverbrauch für die Herstellung von Pellets.

Ein Nachteil beim Heizen mit Holzpellets: Holz ist ein eher langsam nachwachsender Rohstoff.

Praktische Auswirkungen des Heizens mit Holzpellets sind die regelmäßigen Arbeiten des Hausmeisters, Brennstoffbestellung und Reinigung des Aschekastens. Außerdem erzeugen die Heizanlagen bei Verbrennung von Pellets Feinstaub. Dementsprechend sind die Wartungskosten höher als bei anderen Anlagen.

Kosten und Wirtschaftlichkeit bei Mehrfamilienhäusern

Bei den Kosten spielen nicht nur die Anschaffungskosten der Heizgeräte eine Rolle, sondern auch die Größe des Heizraumes. Ist eventuell ein Lagerraum für Holz-Pellets notwendig? Auch die Betriebskosten müssen bedacht werden. So hat man bei fossilen Energieträgern wie Gas oder Öl laufende Kosten, die zusätzlichen Preisschwankungen unterliegen. Damit stehen sie im Gegensatz zu erneuerbaren Energien aus Solar, Erdwärme oder Luft, die kostenlos zur Verfügung steht. Für die dann notwendigen Wärmepumpen wiederum fallen Stromkosten an.

Verschiedene Eigenschaften der Heizungsoptionen im Überblick:

  • Holzpellets benötigen einen Lagerraum oder eine Lagersilo im Garten.
  • Fossile Energieträger wie Gas oder Öl verursachen laufende Kosten, die Preisschwankungen unterliegen.
  • Erneuerbare Energien stehen während der Nutzungsphase kostenlos zur Verfügung.
  • Wärmepumpen für die Nutzung der Umweltenergie verursachen laufende Stromkosten.

Mehrfamilienhaus Heizung: Zwei Förderungen für Heizungen im Neubau

Hinzu kommen Fördermittel, welche die Marktkosten der Heizungslösungen, politisch steuernd gewollt, verzerren. So werden zum einen über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau = Förderbank des Bundes www.kfw.de) die energieeffizienten Lösungen allgemein gefördert. Hier spielen die rechnerischen Primärenergiefaktoren eine große Rolle. Dies führt zu scheinbar sonderbaren Ergebnissen bei genauerer Betrachtung im Fall von Mehrfamilienhäusern. Wir stellen Ihnen in diesem Artikel deshalb auch konkrete Beispiele aus unser Praxis vor, einschließlich der Kostenangaben.

Außerdem gibt es konkrete Marktanreiz-Förderungen des BAFA (Bundesamt f. Wirtschaft u. Ausfuhrkontrolle www.bafa.de). Hier geht es um die gezielte Förderung einzelner regenerativer Energie-Lösungen. Gefördert wird anhand von Kriterien, die die Geräte erfüllen müssen. Diese Förderung ist unabhängig vom Gebäudestandard.

Ein Antrag auf Förderung muss jedoch immer vor Durchführung der Maßnahmen erfolgen. Als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss eines Leistungsvertrages für die auszuführenden Arbeiten. Planungsleistungen zählen nicht hierzu und können bzw. müssen vorab erbracht werden. Der Energieberater sollte rechtzeitig im Planungsteam seine Ergebnisse zur Verfügung stellen. Diese sind bereits für die Beantragung der KfW-Mittel notwendig.

Die Programme der Förderung unterscheiden sich bei Neubau und Altbau. Wir fokussieren in diesem Artikel auf den Neubau von Mehrfamilienhäusern.


BAFA-Programm für Neubau von Mehrfamilienhäusern

Für das Heizen mit erneuerbaren Energien ist das BAFA die Anlaufstelle für die Förderung der Heizungszentrale. Sie fördert das Heizen mit Solarkollektoranlagen, Biomasse und Wärmepumpenanlagen. Die Liste mit förderfähigen Anlagen, sowie das Antragsformular werden online bereitgestellt. Eine Kombination mit zusätzlichen Zuschüssen durch die KfW ist ebenso möglich.

Die BAFA-Förderhöhe beträgt im Neubau:

Art der Heizungsanlage Fördersatz
Solarthermieanlagen 30 %
Biomasseanlagen 35 %
Wärmepumpeanlagen 35 %
Erneuerbare Energien Hybridheizung (EE-Hybride) 35 %

Tabelle: Förderübersicht: Heizen mit erneuerbaren Energien 2020, Quelle: bafa.de

BAFA-Fördervoraussetzungen:

Es gibt diverse Fördervoraussetzungen. Hier ist deshalb nur ein Überblick dargestellt. Die Prüfung sollte anhand des Angebots des Installateurs durch einen Fachexperten erfolgen. Wir empfehlen einen Energieberater für diese Aufgabe.

Biomasse-Anlagen:
  • mindestens 5 Kilowatt Nennwärmeleistung zur thermischen Nutzung
Wärmepumpen:
  • Elektrische Luft-Wasser-Wärmepumpen mit 4,5 JAZ (Jahresarbeitszahl)
  • Elektrische Sole- oder Wasser-Wasser-Wärmepumpen mit 4,5 JAZ
  • Gasbetriebene Wärmepumpen mit 1,5 JAZ
  • als kombinierte Warmwasserbereitung und Raumheizung
  • als ausschließliche Raumheizung (Warmwasserbereitung kann durch fossile Energie erfolgen)
Solarthermie-Anlagen:
  • Warmwasser-Solaranlagen oder Anlagen zur Heizungsunterstützung
  • Kombination aus Warmwasserbereitung und Raumheizung
  • mindestens 3 Wohneinheiten im Wohngebäude
  • mindestens 20 qm Bruttokollektorfläche
  • jährlicher Kollektorertrag von mindestens 525 kWh pro Quadratmeter

Es gibt außerdem eine Schnittstellengrenze (grob gesamt der Heizungsraum), sodass nicht alle Bestandteile des Heizungssystems gefördert werden.


KfW-Programm für den Neubau von Mehrfamilienhäusern

Die KfW unterstützt zahlreiche Maßnahmen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen, sowohl für das Optimieren bestehender Anlagen als auch für den Bau eines sogenannten KfW-Effizienzhauses. Für die Planung muss jedoch immer ein Experte für Energieeffizienz (mit KfW-Lizenz) eingebunden werden. Als Orientierungsmaßstab gibt es den KfW-Effizienzhaus-Standard. Dieser definiert die unterschiedlichen Effizienzhaus-Klassen. Je kleiner der Wert, desto geringer der Energiebedarf und umso höher die Förderkonditionen.

Das KfW-Effizienzhaus 55 hat einen hohen energetischen Standard und benötigt nur 55 % der Energie eines konventionellen Neubaus, welches die Mindestanforderungen nach EnEV (Energieeinsparverordnung) erreicht. So benötigt ein KfW-Effizienzhaus 40 nur 40 % der Energie eines „EnEV-Neubaus“. Beim KfW-Effizienzhaus 40 Plus wird zusätzlich Strom zur Selbstnutzung erzeugt. Zum Beispiel durch eine Photovoltaik-Anlage mit stationärem Batteriespeicher.

Zwei Energiebilanz-Parameter sind für die KfW-Förderung einzuhalten

Um die Fördermittel jedoch zu erhalten, sind hohe Anforderungen zu erfüllen. Diese beziehen sich auf den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust. Der Primärenergiebedarf gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes an. Neben dem Verbrauch und den Verlusten, die am Gebäude entstehen, wird zusätzlich der Energieaufwand für die Lieferung der Brennstoffe berücksichtigt. Transmissionswärmeverluste beschreiben, wie viel Wärmeenergie über die Gebäudehülle verloren geht. Um die Anforderungen zu erreichen, sind neben einer regenerativen Heizung Fenster mit Wärmeschutzverglasung und eine effiziente Wärmedämmung notwendig.

KfW-Förderkredite und Zuschüsse im Detail

Primärenergiebedarf Transmissionswärmeverlust max. Kredit- und Zuschusshöhe pro Wohneinheit
KfW 55 55 % 70 % 120.000 € mit 15 % Tilgungszuschuss (max. 18.000 €)
KfW 40 40 % 55 % 120.000 € mit 20 % Tilgungszuschuss (max. 24.000 €)
KfW 40 Plus 40 % 55 % 120.000 € mit 25 % Tilgungszuschuss (max. 30.000 €)

Tabelle: Energetische Voraussetzungen und Höhe der Zuschüsse

Förder-Programme KfW 153 und KfW 431 wesentlich

Kredit 153 – energieeffizient Bauen:
  • Für den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses
  • ab 0,75 % Sollzins p. a.
  • 120.00 € Kredit je Wohnung
  • bis zu 30.000 € Tilgungszuschuss

Für den Neubau von Mehrfamilienhäusern werden der Förderkredit und der Zuschuss je Wohnung bezahlt. Das bedeutet zum einen, dass kleine Wohnungen in Relation stärker gefördert werden. Zum anderen summieren sich die Zuschüsse bei kleinen Wohnungen schneller, sodass die Mehrkosten (die ja überwiegend unabhängig von der Wohnungsgröße sind) schneller kompensiert werden können. Rein rechnerisch ist es uns bei verschiedenen Mehrfamilienhäusern im KfW-55 oder KfW-40-Standard gelungen, eine Wirtschaftlichkeitsverbesserung zu erzeugen. Der Tilgungszuschuss übersteigt dann die Mehrkosten für die Anlagentechnik und die bessere Fassadendämmung. Der Investor erhält ein besseres Haus für weniger oder gleich viel Geld im Vergleich zum gesetzlichen Standard.

Zuschuss 431 – Zuschuss Baubegleitung
  • für die Planung und Begleitung eines Experten für Energieeffizienz
  • bis zu 4.000 € Zuschuss
  • 50 % Übernahme der Kosten eines Energieexperten
  • nur in Kombination mit den Förderprodukten 151/152, 430 oder 153 möglich

Auch diese Förderung sollten Sie nicht verpassen, da Sie einen Energieeffizienz-Experten sowieso benötigen.

Zur Wirkung des KfW-Programmes auf die Wirtschaftlichkeit finden Sie Details in diesem Artikel: „Betriebskosten im Effizienzhaus: Wie viel Heizkosten spart das Mehrfamilienhaus wirklich?, der anhand unseres Referenzprojektes in Hamburg-Langenhorn die Zahlen erläutert.

Mehrfamilienhaus Heizung: Praxis-Vergleich der Heizungskosten

Was kosten die Heizungen für Mehrfamilienhäuser tatsächlich? Wir haben die Kosten für zwei Mehrfamilienhaus-Projekte ausgewertet (je ca. 10 Wohnungen). Die geprüften Varianten sind in der folgenden Tabelle gegenübergestellt. Es handelt sich um die Kosten der Heizungszentrale.

Gegenübergestellt sind vier Anlagen-Kombinationen, welche nachgewiesen den KfW-55-Standard erreichen. Die Lösung mit einem Gasbrennwert-Kessel allein erreicht diesen Standard nicht. Damit fielen die Förderungen der KfW weg, was wiederum ein Ausschlusskriterium darstellte. Rein rechnerisch würde ein Entfall der KfW-Förderung einen sofortigen ökonomischen Nachteil von 180.000 € bedeuten (10 * 18.000 € Tilgungszuschuss).

Es verbleiben als KfW-55-geeignet die Lösungen: Geothermie, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Gas und Solar, Holzpellet-Heizung. Eine Besonderheit stellt die Fernwärme dar, wenn der Primärenergiefaktor sehr gut ist. Hierzu finden Sie am Ende des Artikels einen Praxis-Hinweis. Bei den hier geprüften Grundstücken gab es keine Fernwärme. Ferner wurde ein Blockheizkraftwerk (BHKW) in diesen Projekten nicht untersucht (Bei einem ähnlichen Projekt vor zwei Jahren mit 14 Wohnungen zeigte sich ein BHKW allerdings nicht als kostenoptimal für den Vermieter)

Mehrfamilienhaus Heizung Kosten-Vergleich

Mehrfamilienhaus Heizung Kosten-Vergleich Heizungszentrale (Angabe: Euro/Netto)


Mehrfamilienhaus Heizung: Wirtschaftliche Bewertung der Heizungslösungen

Die Bewertung erfolgt in verschiedenen Etappen. Zunächst werden die Erstinvestitionen erläutert, da jede Lösung bei jedem Projekt unterschiedliche Kosten hervorrufen kann. Im zweiten Schritt werden die BAFA-Förderungen berücksichtigt, dabei schneiden die Lösungen gleich gefördert ab und ändern das Ranking daher nicht. Im dritten Schritt erfolgt eine Einschätzung der Folgekosten im Betrieb.

Variante 1: Geothermie in Kombination mit Bohrpfählen (Energiepfähle)

Die Geothermie wurde mit einem Gesamtpreis von rund 50.000 € (netto) angeboten. Darin sind die Kosten der Energiepfähle als Aufpreis auf die ohnehin notwendige Pfahlgründung berücksichtigt. Die Schwierigkeit besteht darin, dass die Wärmeentzugsleistung aller Voraussicht nach nicht ausreichend für die Beheizung in kalten Wintern ist. Dies würde ein Zuheizen mit einem weiteren Brennstoff (z. B. Elektro oder Gas) erfordern. In Anbetracht der Optionen wurde diese Lösung daher als zu teuer in der Anschaffung verworfen, obwohl der gesamte Betrag von der BAFA bezuschusst wird.

Variante 2: Luft-Wasser-Wärmepumpe (Außenaufstellung)

Die Luft-Wasser-Wärmepumpe ist mit rund 32.000 € (netto) die günstigste Lösung. Diese ist voll förderfähig mit dem BAFA-Zuschuss. Diese Variante wurde verworfen, weil sie ebenfalls eine Notheizung mit Strom benötigt und die Aufstellung mit Lärmbelästigung verbunden sein könnte. Obwohl die tatsächlichen Lärmpegel gering sind, ist aktuell eine Akzeptanz der Mieter und Nachbarn für diese Geräte noch sehr gering.

Variante 3: Gastherme und Solarthermie

Die günstige Gastherme (rund 25.000 € inkl. Kamin und Gas-Anschlussgebühren) wird zusammen mit der Solartechnik mit insgesamt rund 70.000 € netto zur teuersten Variante. Die Kosten sind ebenfalls mit BAFA-förderfähig. Die Lösung war außerdem schwierig umzusetzen, weil die Dachflächen eher für Gauben und Fenster genutzt werden sollten als für Solarflächen. Die hohe Flächenanforderung liegt dabei an dem zu erreichenden Standard KfW-55. Durch diese Nachteile schied die Lösung bei unseren Mehrfamilienhäusern bisher aus.

Variante 4: Holzpellet-Heizung

Die Holzpelletlösung wird mit rund 38.000 € angeboten. Darin ist der Kamin bereits eingerechnet. Die Lösung ist sehr günstig und ebenfalls bei der BAFA förderfähig. Der Nachteil besteht im zusätzlichen Lagerraum für Pellets, welcher in unserem Projekt jedoch vorhanden war. Es gibt alternativ ebenfalls Lagermöglichkeiten in eingegrabenen Silos vor dem Gebäude. Die Pelletheizung ist nicht nur die fast günstigste Erstinvestition, sondern ist auch im Betrieb sehr günstig.

Die unterschiedlichen Heizungs-Betriebskosten im Mehrfamilienhaus haben wir in diesem Artikel näher beschrieben. Die Pelletheizung war klarer Sieger.


Fernwärme als Heizungslösung für ein Mietshaus optimal

Mehrfamilienhaus Heizung mit Fernwärme? Die Fernwärme kombiniert bei einem guten Primärenergiefaktor alle Vorteile mit in einer komfortablen Lösung. Bei unserem Projekt in Bergedorf konnten die Betreiber einen Faktor fp=0 vorweisen. Das ist der bestmögliche Fall. Durch diese Rechengröße wurde ein KfW-40-Gebäude möglich, obwohl wir keine Wärmerückgewinnung in der Lüftung vorgesehen haben. Dies wiederum reduziert die Anschaffungskosten und die Folgekosten für den Betrieb der Lüftungsanlage erheblich. Erstinvestition: Statt ca. 8.000 € je Wohnung konnte ein einfaches Abluftsystem für ca. 1.200 € je Wohnung verwendet werden (Badabluft und Nachströmung über die Fenster). Der Tilgungszuschuss war dennoch der eines KfW-40-Standards.

Durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 1.11.2020 (Stichtag des Bauantrags) wird die Regelung geändert. Ein Mindestfaktor fp=0,3 wird dann notwendig, so dass die Anforderung an das Gebäude etwas steigen.

Ferner entfällt die Investition der Heizungszentrale, weil diese der Fernwärmebetreiber übernimmt. Neben den klaren Vorteilen bei der Erstinvestition ist die Betreiberphase für den Investor ebenfalls günstig, denn die Instandhaltungskosten werden komplett vom Heizungsbetreiber finanziert und mit dem Wärmebezugspreis vom Mieter getragen. Der einzige Nachteil ist der für den Mieter höhere Wärmepreis im Vergleich zu den anderen vorgestellten Lösungen. Lesen Sie hierzu unseren Artikel zu den unterschiedlichen Heizungs-Betriebskosten im Mehrfamilienhaus. Insgesamt ist die Fernwärme allen anderen Optionen vorzuziehen, denn die Vorteile für den Investor, insbesondere in der Betriebsphase, überwiegen deutlich. Ist der energetische Faktor auch noch sehr gut, steigerte das die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projektes mitunter deutlich.

Fazit: Die beste Heizungslösung für ein KfW-55-Mehrfamilienhaus mit 10-15 Wohnungen aus Sicht der Vermieter und Mieter

Wir führen regelmäßig Vergleiche der Heizungsalternativen durch, da sich die Technik sehr schnell ändert. Insbesondere die Wärmepumpen haben in den letzten Jahren einen erheblichen technologischen Schub verzeichnet. Wir gehen davon aus, dass diese Lösungen jetzt weiter im Preis sinken werden. Dennoch sind die Holzpelletheizungen aktuell unsere Favoriten: Sie sind sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter sehr günstig. Gerade im Mietwohnungsbau sind die Kosten der wichtige Entscheidungsparameter. Aus Sicht der Vermieter kann diese Lösung nur durch eine Fernwärme mit Fp=0 geschlagen werden. So eine Rahmenbedingung ist leider in vielen Fällen jedoch nicht vorhanden. Die im Rahmen dieser Untersuchung nicht getestete BHKW-Lösung werden wir in näherer Zukunft nachreichen.


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  1. Mehrfamilienhaus Bauen – 7 Rendite-Fallen vermeiden
  2. Mehrfamilienhaus Baukostenrechner

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