Steuern sparen mit richtigem Mehrfamilienhaus-Konzept

Private Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Doch ein Zinshaus kann auch Betriebsvermögen sein – und durch diese Strategie lassen sich legal kräftig Steuern sparen.

Zinshäuser zu Betriebsvermögen machen – diese Strategie eignet sich insbesondere für Neubauprojekte. Dafür installiert man für jedes Projekt eine GmbH. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge durchweg reinvestieren und so eine Altersvorsorge aufbauen.

In Zahlen: Im Privatvermögen kosten Mieterträge bis zu 44,3 Prozent (bzw. bei Einkommen von mehr als T€ 250 sogar bis zu 47,5 Prozent) Einkommensteuer inklusive Solizuschlag. In der Immobilien-GmbH als Gewinn sind es hingegen nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Soli. Wer indes Teile des Gewinns für private Zwecke verwenden möchte, muss noch die Steuer auf die Ausschüttungen einrechnen(Ausschüttungen kosten 26,4 Prozent Abgeltungsteuer extra einschließlich Soli). Dafür entfällt die Gewerbesteuer, wenn sich die GmbH auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt. Somit bleibt es bei der stattlichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

Steuern sparen mit Ihrem Immobilienprojekt

Gründung einer Beteiligungs-GmbH bringt Vorteile

Einziger Haken: Verkauft man GmbH-Immobilien, sind dabei erzielte Gewinne mit 15,8 Prozent Körperschaftsteuer (ggf. zzgl. Gewerbesteuer) zu versteuern. Im Privatvermögen bleiben sie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (aktuelle Spekulationsfrist). Ausweg: erst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später keine Immobilie verkaufen, sondern gleich die Tochtergesellschaft. Verkaufsgewinne sind dann praktisch steuerfrei – ggf. kann man die Grunderwerbsteuer sparen.

Vorteilsrechnung Steuerersparnis

Ein fiktiver, beispielhafter Eigentümer erzielt je nach persönlichem Fallstudien-Szenario («Konsum» oder «Rente») zwischen 17.000 € und 72.000 € Jahres-Liquiditäts-Überschuss abzüglich Steuern. Dabei errechnet sich ein anfänglicher steuerlicher Gewinn von ca. 78.000 Euro Überschuss der Mieteinnahmen über die sogenannten Werbungskosten – Abschreibungen inklusive. Die Rechnung zeigt, wie viel Steuern der Anleger spart, wenn er das Mietshaus nicht im Privatvermögen hält, sondern dafür eine Immobilien-GmbH installiert:

Unser Fallstudien-Projekt Hamburg-Langenhorn

Mietshaus im Privatvermögen Mietshaus in Immobilien-GmbH
Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro
Einkommenssteuer (42%): 32.760 Euro Körperschaftssteuer (15%): 11.700 Euro
Plus Solizuschlag (5,5%)*: 1.801 Euro Plus Solizuschlag (5,5%)*: 643 Euro
Plus Gewerbesteuer: 0 Euro

(vermögensverwaltende GmbH)

Steuer insgesamt: 34.560 Euro Steuer insgesamt: 12.343 Euro
Steuer gespart pro Jahr: 22.217 Euro

* auf Einkommen- oder Körperschaftssteuer

Unter Berücksichtigung der Steuern erhält der beispielhafte Eigentümer mit der steuervorteilhaften Betriebsstruktur zwischen 4.600 € und 60.000 € Jahresliquidität (Überschuss nach Steuern). Dieser Gewinn befindet sich in der GmbH und kann direkt zu einem weiteren Vermögensaufbau verwendet werden. In der Fallstudie hat der Eigentümer für das Projekt 252.000 € Eigenkapital eingesetzt, mit dem er diese Überschüsse erzielt.

Steuern Senken: Weiterer Vorteil der Immobilien-GmbH bei Neubau-Projekten

Das Steuerrecht behandelt einen Teil des Investments als abzuschreibendes Anlagegut (Gebäude). Ein anderer Teil ist steuerlich gesehen sofort abzugsfähig. Diesem Teil, dem sogenannten «nicht aktivierungspflichtigen» Teil sind z. B. Kosten der Finanzierung zuzurechnen. Diese Kosten bilden einen Verlustvortrag, der zunächst durch die steuerlichen Erträge aufgezehrt wird. Trotz eines liquiden Überschusses von 78.000 € fallen in den ersten Jahren deshalb gar keine Ertragssteuern an.

Die Werte zeigen eindrucksvoll die erheblichen Vorteile der Immobilienbesteuerung im Betriebsvermögen gegenüber anderen Altersvorsorge-Modellen.

Unsere Empfehlung zum Thema „Steuern sparen“: Informieren Sie sich im Vorfeld Ihres Immobilienprojektes gründlich. Für diesen Artikel haben wir ein Interview mit Steuerberaterin Christina Vosseler geführt. Anhand unseres realen Fallbeispiels “Mehrfamilienhaus Langenhorn” sind die steuerlichen Berechnungen entstanden. Herzlichen Dank!

Lesen Sie zudem auch die Fallstudie zu unserem Projekt „Mehrfamilienhaus Langenhorn“.

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