Sonderabschreibung beim Mehrfamilienhaus-Neubau zur Vermietung

Steuern: Förderung des Zinshaus-Neubaus durch Sonderabschreibung in Kraft

Nach einigem Hin und Her ist mit der der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 08.08.2019 ist die Sonderabschreibung für Zinshaus-Neubauten in Kraft getreten. Es hat erhebliche Bedeutung für die Ersparnis von Steuern bei privaten Investoren.

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1. Höhe der Sonderabschreibung für Neubauten von vermieteten Wohnungen

Die Sonderabschreibung beträgt max. 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedoch bezogen auf eine Bemessungsgrundlage von höchstens € 2.000,00 je m² Wohnfläche. Zusätzlich können Absetzungen nach § 7 Absatz 4 EStG in Höhe von 2 % der tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten in Abzug gebracht werden.

Im Idealfall führt dies dazu, dass in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten als Absetzungen für Abnutzung geltend gemacht werden können.

Für private Mehrfamilienhaus-Investoren ist die Regelung sehr interessant. In Verbindung mit einer sehr hohen Fremdfinanzierung entstehen schnell steuerliche Verluste, die mit übrigen Einkünften verrechnet werden können. Hier bietet sich an die Immobilie im privaten Vermögen zu halten.

Eine Verrechnung der daraus möglicherweise entstehenden Verluste im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung mit anderen positiven Einkünften kann dann zu einer deutlichen Einkommensteuerentlastung führen. Es ist zudem in § 37 Absatz 3 EStG neu geregelt, dass hieraus entstehende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Festsetzung von Vorauszahlungen zur Einkommensteuer Berücksichtigung finden können.


Es gibt jedoch einige wichtige Einschränkungen für die Förderung

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung gem. § 7 b EStG (neu) sind:

● Bauantragstellung zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021
● Bei Erwerb: Anschaffung im Jahr der Fertigstellung
● Bei vorhandenen Gebäuden für die Gewinnung von neuem bisher nicht vorhandenem Wohnraum: Bauanzeige innerhalb des gleichen Zeitraums
● Anschaffungs- und Herstellungskosten max. € 3.000,00 je m² Wohnfläche (Überschreitung führt zu Ausschluss, siehe Abgrenzungsliste)
● Entgeltliche Überlassung der Räume zu dauerhaften Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren
● Bei Vermietung an Angehörige: Miethöhe mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete
● Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung max. € 2.000,00 je m² Wohnfläche (Limitierung auf diese max. Summe)
● Zeitliche Begrenzung auf Veranlagungszeiträume bis zum Jahr 2026

Es gelten zeitliche Einschränkungen bei der Sonderabschreibung

Die im Gesetz vorgesehene zeitliche Begrenzung führt dazu, dass die Abschreibung spätestens im Jahr 2023 erstmals in Anspruch genommen werden muss und dann eine zeitliche Begrenzung bis zum Veranlagungszeitraum 2026 besteht. Ein wenig Planungs- und Bauvorlauf hat der Gesetzgeber also vorgesehen.

Nach § 7 a Absatz 9 EStG ist nach Beendigung des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung eine Absetzung für Abnutzung nur nach dem dann verbleibenden Restwert vorzunehmen.

Rückwirkende Aberkennung führt zu Haftungsschwierigkeiten bei den Architekten

§ 7 b EStG sieht vor, dass bei Verletzung der Voraussetzungen für die Bildung der Sonderabschreibung, diese rückgängig zu machen ist. Dies gilt sowohl für die Voraussetzung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, als auch für den Fall, dass die Wohnung innerhalb des zehnjährigen Bindungszeitraums veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer oder der Körperschaftssteuer unterliegt sowie für den Fall, dass innerhalb der ersten drei Jahre nach Fertigstellung oder Anschaffung nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstehen, durch die die Anschaffungs- und Herstellungskosten den Maximalbetrag von € 3.000,00 je m² überschreiten.

Soweit diese Änderungsvoraussetzungen eintreten, werden sämtliche Einkommensteuerveranlagungen von Beginn des Begünstigungszeitraums an dahingehend korrigiert, dass die Sonderabschreibung nicht zur Anwendung kommt.

Daher wird es für die Architekten eine Herausforderung sein, diese Grenze einzuhalten. Trotzdem ist es aktuell auch in Hamburg beim Bau eines Mehrfamilienhauses möglich, diese Grenze sicher einzuhalten. So liegen die abgegrenzten Kosten (ohne KG100 und KG800 nach DIN 276) bei den Mietwohnungsprojekten von MMST Architekten bei ca. 2.500€/qm Mietfläche (siehe Baukostenrechner Mehrfamilienhaus).


Abgrenzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten beim Neubau von Mehrfamilienhäusern

Hinsichtlich der Definition der Anschaffungs- und Herstellungskosten sieht das Gesetz keine besondere Regelung vor, weshalb hier die allgemeinen Regelungen der §§ 6 und 7 des Einkommensteuergesetzes sowie § 255 HGB zur Anwendung kommen.

Da sich die Sonderabschreibung naturgemäß auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes bezieht, ist bei Anschaffungen eine Aufteilung des Kaufpreises in Anschaffungskosten für das Gebäude und Anschaffungskosten für den Grund und Boden vorzunehmen. Hier empfiehlt es sich, sich bei der Bewertung des Kaufpreisanteils des Grund und Bodens weitestgehend an den Bodenrichtwerten zu orientieren, die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden können. Die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch) sind dann im Verhältnis der Kaufpreisanteile auf Gebäude einerseits und auf Grund und Boden andererseits aufzuteilen.

Im Falle der Anschaffung werden weitere Abgrenzungsprobleme nicht auftreten, Voraussetzung ist allerdings die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung des Objektes! Anders verhält es sich hinsichtlich der Herstellungskosten:

Zu diesen Herstellungskosten zählen:

● die eigentlichen Baukosten
● die Kosten der Bauvorbereitung
● die Kosten für die Herstellung unselbständiger Außenanlagen
● sowie die Erschließungsfolgekosten
● Einbaumöbel, die Gebäudebestandteile darstellen und nicht selbstständig nutzbar sind, hier bspw. Einbauschränke, die als Raumteiler dienen etc.
● Abbruchkosten eines alten Gebäudes bei Grundstückserwerb mit Abbruchabsicht (bei zeitnahem Zinshaus-Neubau anzunehmen)

Nach herrschender Meinung werden die Außenanlagen (Umzäunung, Grenzbepflanzung) und die Kosten der Herstellung von Stellplätzen den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet. Gleiches gilt für Nebenräume und bauliche Vorrichtungen in Zusammenhang mit der Erstellung des Gebäudes.

Nicht zu den Herstellungskosten zählen:

Nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören selbstständige Wirtschaftsgüter. Die folgenden Beispiele gehören bei der Ermittlung der Höhe der Baukosten je m² Wohnfläche daher nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Die Errichtung eines Kinderspielplatzes, der als ein selbstständig zu bewertendes Wirtschaftsgut anzusehen ist und mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren der Abschreibung unterworfen werden kann, zählt nicht zu den Gebäudeherstellungskosten.

Ein weiteres Beispiel stellen Einbaumöbel dar: Hier werden nach der herrschenden Meinung Einbauküchen als selbständige bewegliche Wirtschaftsgüter betrachtet, die mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren einer eigenen Abschreibung unterliegen.

Auch Photovoltaikanlagen auf dem Gebäudedach gelten als selbständig bewertbares bewegliches Wirtschaftsgut und unterliegen einer eigenen Abschreibung (Achtung: gewerbliche Einkünfte mit Infizierungsrisiko!)

Ein weiterer Sonderfall ergibt sich, wenn Sie bereits länger Eigentümer eines alten Gebäudes sind und dieses abbrechen müssen, um eine Neubebauung durchzuführen. In diesem Fall beenden Sie die alte Nutzung mit sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Restbuchwert vollständig abziehbar).

Keinesfalls zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören Finanzierungskosten und Nebenkosten des Grundstückserwerbes beim Erwerb eines unbebauten Baugrundstückes. Diese Kosten sind jedoch im Jahr des Entstehens voll abzugsfähig.


Steuerliche Empfehlung für Ihre Mehrfamilienhaus-Konzeption

Es empfiehlt sich, eine sehr vorsichtige Betrachtungsweise, da die Überschreitung des Grenzwertes der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von € 3.000,00 je m² Wohnfläche ein Ausschlusskriterium für die Anwendung der Sonderabschreibung ist.

Im Rahmen der Planung eines Mehrfamilienhaus-Projektes sollte im Voraus die steuerliche Abgrenzung zwischen den erwarteten Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes einerseits und den übrigen Kosten andererseits vorgenommen werden.

Wenden Sie sich immer vor dem Projektstart an Ihren Steuerberater. Die Konzeption ist entscheidend von Ihren Wünschen des späteren Exits geprägt. Hier können erhebliche Fallen lauern.

Das Kapitel zur Sonderabschreibung haben wir mit dem Hamburger Steuerberater Harald v. Dörnberg erarbeitet. Sie können sich bei Fragen gern direkt an ihn wenden.


2. Konzeption eines Mietshauses als Betriebsvermögen

Private Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Doch ein Zinshaus kann auch Betriebsvermögen sein – und durch diese Strategie lassen sich legal kräftig Steuern sparen. Die Sonderabschreibung für die Neubauförderung gibt es auch für Gesellschaften.

Zinshäuser zu Betriebsvermögen machen – diese Strategie eignet sich insbesondere für Neubauprojekte. Dafür installiert man für jedes Projekt eine GmbH. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge durchweg reinvestieren und so eine Altersvorsorge aufbauen.

In Zahlen: Im Privatvermögen kosten Mieterträge bis zu 44,3 Prozent (bzw. bei Einkommen von mehr als T€ 250 sogar bis zu 47,5 Prozent) Einkommensteuer inklusive Solizuschlag. In der Immobilien-GmbH als Gewinn sind es hingegen nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Soli. Wer indes Teile des Gewinns für private Zwecke verwenden möchte, muss noch die Steuer auf die Ausschüttungen einrechnen(Ausschüttungen kosten 26,4 Prozent Abgeltungsteuer extra einschließlich Soli). Dafür entfällt die Gewerbesteuer, wenn sich die GmbH auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt. Somit bleibt es bei der stattlichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

Vergleich: Steuern beim Zinshaus im Betriebs- oder Privatvermögen

Gründung einer Beteiligungs-GmbH bringt Vorteile

Einziger Haken: Verkauft man GmbH-Immobilien, sind dabei erzielte Gewinne mit 15,8 Prozent Körperschaftsteuer (ggf. zzgl. Gewerbesteuer) zu versteuern. Im Privatvermögen bleiben sie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (aktuelle Spekulationsfrist). Ausweg: erst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später keine Immobilie verkaufen, sondern gleich die Tochtergesellschaft. Verkaufsgewinne sind dann praktisch steuerfrei – ggf. kann man die Grunderwerbsteuer sparen.

Vorteilsrechnung Steuerersparnis

Ein fiktiver, beispielhafter Eigentümer erzielt je nach persönlichem Fallstudien-Szenario («Konsum» oder «Rente») zwischen 17.000 € und 72.000 € Jahres-Liquiditäts-Überschuss abzüglich Steuern. Dabei errechnet sich ein anfänglicher steuerlicher Gewinn von ca. 78.000 Euro Überschuss der Mieteinnahmen über die sogenannten Werbungskosten – Abschreibungen inklusive. Die Rechnung zeigt, wie viel Steuern der Anleger spart, wenn er das Mietshaus nicht im Privatvermögen hält, sondern dafür eine Immobilien-GmbH installiert:


3.Unser Fallstudien-Projekt Hamburg-Langenhorn im Steuervergleich

Mietshaus im Privatvermögen Mietshaus in Immobilien-GmbH
Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro Überschuss (steuerlich): 78.000 Euro
Einkommenssteuer (42%): 32.760 Euro Körperschaftssteuer (15%): 11.700 Euro
Plus Solizuschlag (5,5%)*: 1.801 Euro Plus Solizuschlag (5,5%)*: 643 Euro
Plus Gewerbesteuer: 0 Euro

(vermögensverwaltende GmbH)

Steuer insgesamt: 34.560 Euro Steuer insgesamt: 12.343 Euro
Steuer gespart pro Jahr: 22.217 Euro

* auf Einkommen- oder Körperschaftssteuer

Unter Berücksichtigung der Steuern erhält der beispielhafte Eigentümer mit der steuervorteilhaften Betriebsstruktur zwischen 4.600 € und 60.000 € Jahresliquidität (Überschuss nach Steuern). Dieser Gewinn befindet sich in der GmbH und kann direkt zu einem weiteren Vermögensaufbau verwendet werden. In der Fallstudie hat der Eigentümer für das Projekt 252.000 € Eigenkapital eingesetzt, mit dem er diese Überschüsse erzielt.

Steuern Senken: Weiterer Vorteil der Immobilien-GmbH bei Neubau-Projekten

Das Steuerrecht behandelt einen Teil des Investments als abzuschreibendes Anlagegut (Gebäude). Ein anderer Teil ist steuerlich gesehen sofort abzugsfähig. Diesem Teil, dem sogenannten «nicht aktivierungspflichtigen» Teil sind z. B. Kosten der Finanzierung zuzurechnen. Diese Kosten bilden einen Verlustvortrag, der zunächst durch die steuerlichen Erträge aufgezehrt wird. Trotz eines liquiden Überschusses von 78.000 € fallen in den ersten Jahren deshalb gar keine Ertragssteuern an.

Die Werte zeigen eindrucksvoll die erheblichen Vorteile der Immobilienbesteuerung im Betriebsvermögen gegenüber anderen Altersvorsorge-Modellen.

Unsere Empfehlung zum Thema „Steuern sparen“: Informieren Sie sich im Vorfeld Ihres Immobilienprojektes gründlich. Für dieses Kapitel haben wir ein Interview mit Steuerberaterin Christina Vosseler geführt.


Fallstudie Neubau-Zinshaus als E-Book
Fallstudie Mehrfamilienhaus Neubau als E-Book
Neubau in Hamburg-Langenhorn als Beispiel für ein wirtschaftlich optimiertes Mehrfamilienhaus

Anhand dieses konkreten Zinhausprojektes haben wir die 7 Rendite-Fallen berechnet. Sie haben hier eine gute Vorlage für Ihr eigenes Projekt.

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