Was ist ein Zinshaus?

Kurz:
Kapitalanlage und Altersvorsorge mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus.

In diesem Artikel sind die Grundlagen eines Zinshauses beschrieben. Ein Ausblick mit den Vorteilen eines neu gebauten Zinshauses rundet den Artikel ab.

Bei einem Zinshaus handelt es sich, vor allem im Hamburger Sprachgebrauch, um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, für dessen Wohnungen monatlich eine Miete oder, österreichisch und schweizerisch, der „Mietzins“ zu entrichten ist. Der Erwerb eines solchen vermieteten Wohnhauses ist vor allem bei Selbstständigen eine beliebte Altersvorsorge. Die Zinshäuser garantieren vor allem in größeren Städten durch ihre zentrale Lage regelmäßige und verlässliche Mieteinnahmen.

In Städten wie Hamburg geht der Trend durch den stetigen Einwohnerzuwachs und die dauerhaft sehr niedrigen Zinsen dahin, vermehrt in Sachwerte wie Mietwohnungen zu investieren. Dem entgegen steht das zunehmende Verschwinden der klassischen Zinshäuser, da deren Eigentümer den verkäuferfreundlichen Trend am Immobilienmarkt nutzen, um ihre Objekte in Eigentumswohnungen aufzuteilen und gewinnbringend zu verkaufen. Überdies hat eine positive Entwicklung des Mietpreises eine positive Auswirkung auf die mit einem Zinshaus zu erwartende Rendite.

Geschichte der Zinshäuser

Heutige Zinshäuser blicken auf eine ganz eigene Tradition zurück. Die heute zumeist denkmalgeschützten und beliebten Häuser, die um 1900 entstanden, waren einst die klassische Kapitalanlage des wohlhabenden Bürgertums. Damals wie heute erwirtschafteten diese Häuser die monatlichen Mieten, also den Mietzins. Ein Vorteil ist nach wie vor die positive Wertentwicklung dieser Immobilien, wenn sie sich an entsprechend stabilen Standorten und in beliebten Lagen befinden. Sind diese Faktoren erfüllt, sind sichere Mieteinnahmen mit Zinshäusern garantiert.

Mit Zinshäusern Rendite erzielen

Der Erwerb eines Zinshauses oder einer vermieteten Wohnung in einem solchen unterscheidet sich in der Zielsetzung vom Kauf einer selbst bewohnten Immobilie. Im Gegensatz zu dieser stehen bei den vermieteten Immobilien weniger persönliche Interessen im Vordergrund, da es sich um eine reine Kapitalanlage handelt, die rechnerisch funktionieren muss. Daher ist es wichtig, vor dem Kauf die erwarteten Einnahmen und die notwendigen Ausgaben – darunter vor allem auch den Kaufpreis – genau zu kalkulieren.

Ein beliebter Begriff bei der Berechnung der Rendite ist der Vervielfältiger. Hierbei handelt es sich um die Angabe, für das Wievielfache einer Jahresmiete ein Haus verkauft wird. Er wird wie folgt berechnet:

  • Kaufpreis/Jahresmiete = Vervielfältiger.

Vor der Investition müssen diese Berechnungen durchgeführt werden, um zu wissen, welcher Gewinn zu erwarten ist. Diesem gegenüber stehen allerdings weitere laufende Ausgaben, die unbedingt zu berücksichtigen sind. Zu diesen zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten (bei Bestandsimmobilien nicht unerheblich) sowie das Mietausfallwagnis. Ist jedoch die Lage des Zinshauses gut sowie die Mieterstruktur solvent, sinkt das Risiko des Mietausfalls deutlich.

Zinshaus mit Ausblick

Am Beispiel Hamburg ist eine stagnierende Preisentwicklung für Zinshäuser in besseren Lagen zu beobachten, während in schwächeren Lagen die Preise steigen. Hier besteht ein Zusammenhang zur Entwicklung der Mietpreise, die in besseren Lagen bereits ein Höchstmaß erreicht haben, während sie in schwächeren Lagen noch Steigerungspotenzial besitzen. Überdies verringert die eingeführte Mietpreisbremse die Möglichkeit der Mieterhöhung bei Neuvermietung. Sie ist nunmehr auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. zehn Prozent begrenzt.

Zukunftssicher – Vorteile eines neu gebauten Zinshauses

Wer ein Zinshaus erwerben möchte, trifft auf ein begrenztes Angebot am Markt. Dies treibt aktuell die Angebotspreise in die Höhe. Zudem sind die Instandsetzungskosten eines älteren Mietshauses nicht unerheblich. Diese Nachteile entfallen bei einem neugebauten Zinshaus. Außerdem sind die Standards eines Neubaus hinsichtlich Barrierefreiheit und Energieeinsparung besser als beim Altbau. Daher sind auch unter der Zukunftsfähigkeit die neu gebauten Zinshäuser zu empfehlen.