Wie hoch ist die baurechtlich maximale Mietfläche auf meinem Grundstück?

Die wirtschaftliche Optimierung von Mehrfamilienhaus-Projekten erreichen Sie am besten mit einer Vergrößerung der Mietflächen, denn ein Mehr an qualitativer guter Mietfläche erhöht direkt und dauerhaft die Erträge.

Wie wichtig ist die Mietfläche?

Die Größe der Mietfläche ist neben der Mietzinshöhe der elementare Faktor für die Bestimmung der Wirtschaftlichkeit. Allerdings entstehen oft Missverständnisse bei der Flächenermittlung. Das liegt zum großen Teil an der Komplexität des Baurechts und den vielen unterschiedlichen Flächendefinitionen. Für das Beispiel eines innerstädtischen Mietshauses möchten wir Licht ins Dunkel bringen.

Wo sind die baurechtlichen Grenzen? Wie werden diese berechnet?

Wissen Sie, welche Faktoren festlegen, wie viel vermietbare Fläche Sie auf Ihrem Grundstück erzielen können? Erhalten Sie einen Überblick über das komplexe Baurecht und optimieren Sie die Mietfläche.

Diese Flächendefinitionen müssen Investoren kennen

GF: Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie dient der baurechtlichen Begrenzung der Gebäudekubatur in Relation zur Grundstücksgröße. In diesem Zusammenhang ist von den relativen Kennzahlen GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) die Rede. Diese sind oft in Bebauungsplänen vorgegeben.

BGF: Bruttogrundfläche nach DIN 277. Sie dient der Erfassung aller Flächen eines Gebäudes einschließlich der Konstruktion (also z. B. Grundflächen der Wände). Viele Anteile der BGF können jedoch nicht vermietet werden. Die Summe der BGF wird oft in Kostenermittlungen verwendet.

Mietfläche: Diese Fläche ist die Basis für die Mietberechnung. Hierfür gibt es verschiedene Vorschriften (WoFlV, BGB, DIN 277, MF/W nach gif. eV., laufende Rechtsprechung). Diese widersprechen sich allerdings und sind nicht in jedem Fall identisch anwendbar. Dies trifft auch auf Mietshäuser zu.

Baurechtlich maximale Mietfläche

Erläuterung der Infografik:

Wie verhält sich die Geschossfläche (GF) zu Bruttogrundfläche (BGF) zu Mietfläche? Schauen wir uns zunächst das Fallbeispiel des Bauprojektes in Langenhorn aus unserem E-Book “wirtschaftliches Mehrfamilienhaus” an.

GF nach BauNVO BGF nach DIN 277 Mietfläche
420 qm GF je Geschoss;

3 Vollgeschosse ergeben 1.257 qm GF für das Gebäude (das letzte Geschoss ist kein Vollgeschoss mehr und zählt deshalb nicht als GF)

Die Summe der BGF-R über alle Geschosse beträgt 1.957 qm. Ohne Kellergeschoss, also oberirdisch, beträgt die BGF-R 1.537 qm (zzgl. Terrassen und Balkone) 1.300 qm Mietfläche wurden erzielt. Der Vermieter orientierte sich an der WoFlV (inkl. anteilige Terrassen und Balkone) (85 % von 1.537 qm BGF-R)


Ist die Verwirrung perfekt?
Es wird noch besser. Bei der Berechnung der BGF gibt es verschiedene Varianten. Für die Angabe fand die BGF-R Anwendung, also alle vollumschlossenen Flächen. Die Balkone und Terrassen kommen demnach hinzu. Und die Erdgeschoss-Terrassen und Gartenflächen sind nie Bestandteil der BGF, weil sie nicht zum Gebäude zählen.

Folgende einfache Systematik können Sie für die erste Abschätzung der Mietfläche verwenden. Diese funktioniert auch ohne eine Grundrisszeichnung hinreichend sicher:

  1. Die Mietfläche ist etwa 80-85 % der “oberirdischen BGF-R”, wenn Sie später einen guten optimierten Grundriss mit wenig verschwendeten und maximierten Mietflächen entwickeln. 85% ist dabei sehr gut und funktioniert in der Regel erst auf kompakten Grundstücken ab ca. 1.000 qm Grundstücksfläche.
  2. Die “oberirdische BGF-R” ist die Summe der “GF aller Vollgeschosse” zzgl. der Fläche eines eventuell weiteren Dachgeschosses.

Das Grundstück gibt die Möglichkeiten der Bebauung vor

Die erreichbare Geschossfläche, die Sie zur Berechnung der Mietfläche benötigen, ist abhängig von den planungsrechtlichen Voraussetzungen, die für das Grundstück gelten.

Es gibt folgende Fälle:

  1. Innenbereich: Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (BauGB §30)
  2. Innenbereich: Grundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (BauGB §34), aber kein Bebauungsplan vorhanden.
  3. Außenbereich (BauGB §35)

Eine Internetrecherche hilft schnell weiter. Die meisten Gemeinden und Städte halten die Pläne zum Download bereit. Für Hamburg gibt es auch eine interaktive Karte: Bebauungsplan online: http://www.hamburg.de/bebauungsplaene/

  1. Bauen im Innenbereich gemäß § 30 BauGB. In der Bebauungsplanung können festgelegt werden: Die Nutzung (also Wohnungsbau), die Art der Bebauung (offene, geschlossene Bebauung), das Baufenster und die Größe (Maß der baulichen Nutzung). Die Größe wird in der Regel mit der Kennzahl GFZ (Grundstücksfläche*GFZ=GF) oder mit der Kennzahl GRZ in Verbindung mit einer Geschossigkeit (GRZ*Vollgeschosse*Grundstücksfläche=GF) festgelegt. In Hamburg gilt teilweise noch die alte Baupolizeiverordnung (BPVO). In der BPVO gibt es eine ähnliche Kennzahlentabelle.

    Kann mehr gebaut werden, als im B-Plan verordnet wurde?
    In der Fallstudie ist es der Gebietstyp W2O nach BPVO, das bedeutet: Wohnungsbaufläche, 2 Vollgeschosse, 30 % der Grundstücksfläche bebaubar, offene Bauweise. Der Bauherr durfte diese Vorgabe überschreiten, weil das Bauamt eine Befreiung/Ausnahme gegeben hat. Zu allen baurechtlichen Vorschriften können im begründeten Einzelfall Ausnahmen gestattet werden. Darauf hat der Bauherr einen Anspruch.

  2. Bauen im Innenbereich gemäß § 34 BauGB: Das Bauen im Innenbereich definiert das BauGB als Bauen „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“, für die es keinen Bebauungsplan gibt, oder dieser einzelne Regelungsinhalte nicht vorgibt. Beim Bauen in solchen Bereichen ist es wichtig, dass das Objekt sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das heißt, die Umgebung muss gründlich analysiert werden, um ein Gefühl für den Ort zu bekommen und so die Nutzerperspektive einnehmen zu können. Ein Investor sollte sich bezüglich der Grundstücksausnutzung an der Nachbarbebauung orientieren. Einfügen muss sich die Nutzung (also Wohnungsbau), die Art der Bebauung (offene, geschlossene Bebauung), das Baufenster und die Größe (Maß der baulichen Nutzung).

    Kann mehr gebaut werden, als der Nachbar gebaut hat?
    Einfügen heißt nicht, immer kleiner zu bauen als der Nachbar einmal gebaut hat. Die Perspektive aus dem Straßenraum und im Baublock ist entscheidend und die Ansicht mit den Nachbargebäuden muss ein harmonisches Bild ergeben.

  3. Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB): Hier ist nur selten eine Bebauung für “privilegierte Vorhaben” möglich, z. B. das Forsthaus im Wald. Für unsere potenziellen Mehrfamilienhaus-Grundstücke kann dies bei größeren Bebauungslücken im Innenbereich dennoch vorkommen.

Optimierungsmöglichkeit Geschossigkeit

Gibt ein Bebauungsplan die Geschosse vor, bezieht sich diese Angabe in der Regel auf sogenannte Vollgeschosse. Wird es einen Dachausbau geben oder ein zusätzliches Staffelgeschoss? In Hamburg sind 66 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses die Grenze, die das letzte Geschoss zum Vollgeschoss machen (überschreiten von 66 %), oder auch zum Nichtvollgeschoss (unterschreiten von 66 %). Die Planung von Staffelgeschossen ist deshalb vorteilhaft, wenn „gerade die Grenze zum Vollgeschoss erreicht wird“. Dann bleiben weitere Flächen für Terrassen zur Vermietung übrig, die baurechtlich nicht in der Geschossfläche erfasst werden. Und das gesamte letzte Geschoss zählt trotzdem nicht zu den zulässigen Vollgeschossen. Also bekommen wir fast ein ganzes Geschoss geschenkt.

Flächenoptimierung ist der entscheidende Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.

Wir empfehlen Ihnen daher, den Rat eines Sachkundigen einzuholen. Dabei kann es sich um einen Architekten oder den Beratungsservice des Bauamts handeln. Wir stehen Ihnen natürlich gern beratend zur Seite. Melden Sie sich zu unserem Newsletter an und erfahren Sie weitere Tipps zur Optimierung Ihres Projektes. Sie erhalten zudem kostenfrei unsere Fallstudie für den wirtschaftlich optimierten Zinshaus-Neubau.

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